6月30日，武漢將迎來2023年上半年土拍收官之戰(zhàn)，本次土拍也是今年截止目前出讓地塊最多的一次。

(資料圖)

根據(jù)土地市場網(wǎng)安排，當(dāng)天武漢將有25宗地塊掛牌出讓，起拍總價達(dá)266.59億元，其中涉住宅用地21宗。

從區(qū)域看，洪山區(qū)5宗、武昌區(qū)4宗、江岸區(qū)3宗、蔡甸區(qū)3宗、東湖開發(fā)區(qū)2宗、漢陽區(qū)2宗、東西湖區(qū)1宗、江漢區(qū)1宗、硚口區(qū)1宗、青山區(qū)1宗、經(jīng)開區(qū)1宗、新洲區(qū)1宗。

本次土拍以下地塊值得我們特別關(guān)注：

1、硚口P（2023）041地塊不設(shè)土地出讓底價，不設(shè)出讓最高價；

2、江岸P（2023）038地塊起始出讓金505500萬元，起拍樓面價17014.47元/㎡，暫為本次土拍最貴地塊；

3、新港長江城P（2023）042號AO地塊拆分出讓，但起始樓面價由8891元/平，漲至13080元/平；

4、特別提到教育配套說明！武昌倒口湖P（2023）036號地塊周邊配備南湖中學(xué)倒口湖校區(qū)；

5、楊春湖組團(tuán)地塊降價5.59億元人無人問津。

無底價！最高價不設(shè)上限

硚口古田P(2023) 041號地塊

2021年8月，武漢恢復(fù)熔斷機(jī)制，按照彼時規(guī)定單宗地溢價率不超過15%，達(dá)到15%后采取一次性報價確定最終競得人。

再此政策下，幾乎所有出讓的國有建設(shè)用地均設(shè)置了最高限價。

然而6月25日武漢土地市場網(wǎng)發(fā)布最新公告，對將于6月30日出讓的硚口古田P（2023）041地塊掛牌文件作如下調(diào)整：

1、將《競買須知》第十二條第二款“本拍賣地塊不設(shè)土地出讓底價，設(shè)有出讓最高價?！闭{(diào)整為“本拍賣地塊不設(shè)土地出讓底價，不設(shè)出讓最高價”。

2、將《競買須知》第十三條網(wǎng)上拍賣出讓程序及規(guī)則中的“若最高有效報價達(dá)到出讓最高價，則采取現(xiàn)場“搖號”方式確定競得人?！闭{(diào)整為“最高有效報價為成交價格，最高有效報價者為土地競得人"原拍賣文件相關(guān)內(nèi)容與本補(bǔ)充文件內(nèi)容不一致的，以本補(bǔ)充文件內(nèi)容為準(zhǔn)。

價高者得！但是沒有底價（保留價）。這個在全國很多城市都有先例，但是在武漢至少近五年內(nèi)并未出現(xiàn)過。所以對于這一做法，是否玩的就是心跳？最終該地塊成交價能達(dá)到多少還是很令人期待的。

按照要求，P（2023）041地塊內(nèi)應(yīng)配建一所9班幼兒園，建筑面積不低于2730平方米，用地面積不低于3780平方米。

地塊位于硚口區(qū)園博新城，園博大道以南，三環(huán)線以內(nèi)，周邊在售新房項目包括萬科華生公園大道、綠城華生桂語朝陽、綠城華生桂語映月、萬科華生星耀大道等，均價大約在14500元/㎡-16500元/㎡。

目前園博新城，周邊規(guī)劃了14.5公里長的漢江灣綠帶，未來周邊會有較好的生態(tài)環(huán)境。地塊周邊面貌一般，產(chǎn)業(yè)園較多，發(fā)展需要時間；北面有鐵路，也暫無現(xiàn)成地鐵，出行主要依靠自駕。

本次拍賣最貴的一宗地

江岸P（2023）038號西馬片地塊

P（2023）038號地塊位于江岸區(qū)解放大道與臺北路交匯處，屬于西馬片。地塊起始出讓金505500萬元，起拍樓面價17014.47元/㎡，是本次土拍起始價和起始樓面價最高的地塊。

按照地塊出讓要求：

1、地塊內(nèi)應(yīng)配建1所12 班幼兒園，用地面積不小于 4860 平方米、建筑面積不小于 3600 平方米，建成后其用地及房屋產(chǎn)權(quán)無償移交項目所在區(qū)教育部門。

2、地塊內(nèi)應(yīng)配建一所24 班小學(xué)，用地面積 1.25 公頃 (以實測為準(zhǔn))，建筑面積不小于 1.25 萬平方米。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證該小學(xué)同步規(guī)劃，優(yōu)先實施。并在土地移交之日起24個月內(nèi)交付使用。學(xué)校建成后，由江岸區(qū)教育局按照建安成本(不含土地費、方案設(shè)計、監(jiān)理、規(guī)費等二類費用)進(jìn)行整體回購(含地上建構(gòu)筑物、附屬設(shè)施及地下空間等)，預(yù)估建設(shè)資金約1.59億元(最終以實際發(fā)生及審計通過為準(zhǔn))。

3、競得人須按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)一棟辦公樓及地下排水泵站，總建筑面積不少于0.46萬平方米(不含地下排水泵站)，并在土地移交之日起24個月內(nèi)交付使用。建成后，地下排水泵站由江岸區(qū)政府指定部門予以回購，預(yù)估排水泵站的建設(shè)資金約1.1億元(最終以實際發(fā)生及審計通過為準(zhǔn))；辦公樓由江岸區(qū)城區(qū)改造更新局整體回購(含地上建構(gòu)筑物、附屬設(shè)施及地下空間等)用于安置被征收人，回購單價16414元/平方米。在排水用地(復(fù)合辦公用地)中控制一處不少于 1000 平米的公共開敞空間，具體位置可結(jié)合方案確定。該公共開敞空間由該土地競得單位負(fù)責(zé)建設(shè)，建成后向社會公眾開放。

地塊位于漢口核心，挨近武漢青少年宮，周邊有地鐵6號線，距離大智路站直線距離3、400米左右，萬象城、江漢路、亞心醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等配套非常完善。

同時，從形狀看地塊完整度較好、體量大，容積率約3.36，以及要求裝配式建筑，基本就是為高品質(zhì)住宅量身打造。

周邊二手房老舊小區(qū)1.4-1.5萬，新一點的華潤桃源里2.5萬；周邊新房有越秀中交星匯園，折后毛坯3.66萬/平。

多次撤牌小可憐

P（2023）042號新港長江城AO地塊

關(guān)注土拍市場的人對新港長江城地塊一定有些許印象，這也是我們的“老朋友”了。

2020年12月，新港ABNO地塊就已經(jīng)掛牌公示，彼時編號P（2020）172號。雖然地處中心城區(qū)一線濱江的絕佳商住地塊，但眼看掛牌后竟無人問津，于是12月18日，武漢自規(guī)局就發(fā)布公告，撤銷掛牌。

2021年6月該地塊再度掛牌，地塊編號P（2021）048號，不過可惜地塊二度撤牌，官方解釋如下：

當(dāng)時地塊規(guī)劃凈用地面積132600平方米，住宅、商服、科教、公用設(shè)施、公共建筑、公園和綠地，起始總價554870萬元，最低樓面價8891元/平。不過最終因為無人報價而流拍。

對比周邊地價：

新港KJFG地塊，2016年被平安拿下，樓面價13588元/㎡，商業(yè)比例23%，后平安引入金茂、越秀、龍湖共同開發(fā)。

2019年招商蛇口以11433元/㎡獲取P(2019)082號馬鸚路地塊，商業(yè)比例50%。

2020年中海歸元二期地塊，中海碰上大華死磕，最終中海以14325元/㎡的高價拿下。

鋼絲繩廠地塊P（2020）026號地塊，2020年9月，由卓越拿下，商業(yè)比例達(dá)到50%，位置尚不及新港ABNO，樓面地價仍然達(dá)到了8575元/㎡。

所以新港長江城地塊屢次流拍的癥結(jié)就在于當(dāng)時60%的大體量商業(yè)如何處理。

因此，本次拆分了地塊，降低了開發(fā)難度，但起始樓面價由8891元/平，漲至13080元/平。

根據(jù)要求：

A-2地塊控制1所30班小學(xué)，用地面積不少于1.81公頃，建筑面積不少于1.20萬平方米，具體方案及建設(shè)要求需征求區(qū)教育主管部門，由項目競得單位統(tǒng)一實施建設(shè)，建成后移交所在區(qū)教育主管部門。

A-2地塊內(nèi)應(yīng)配建1所12班幼兒園，幼兒園用地面積不小于4860平方米，建筑面積不小于3600平方米。按照《市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅區(qū)配套幼兒園建設(shè)和管理的意見》（武政規(guī)〔2017〕63號）規(guī)定執(zhí)行，建成后其用地及房屋產(chǎn)權(quán)無償移交項目所在區(qū)教育部門。

A-2地塊內(nèi)應(yīng)配建1處建筑面積不少于2000平方米的鄰里中心，其中1處社區(qū)托老所建筑面積不少于500平方米、1處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站建筑面積不少于500平方米、1處社區(qū)文化活動站建筑面積不少于500平方米、1處物業(yè)管理用房建筑面積不少于400平方米、1處公共廁所建筑面積不少于70平方米和1處環(huán)衛(wèi)工人休息站建筑面積不少于30平方米。

本地塊位于漢陽濱江，鸚鵡洲大橋和楊泗港大橋間，2.5環(huán)的濱江地段，其中A地塊是一線臨濱江的，且擁有南向看江的極佳視野。地塊的西南緊鄰龍湖春江彼岸和復(fù)地海上海。周邊同樣是一線濱江二手房價格在2-2.6萬/平，新房在售濱江金茂府、越秀漢陽星匯云錦一線瞰江樓棟，帶裝修2.9萬/平。

特別提到教育配套說明

武昌倒口湖P（2023）036號地塊

在武漢土拍市場的相關(guān)地塊資料中，本次很難得的出現(xiàn)關(guān)于教育配套的單獨說明。

根據(jù)官方消息，P（2023）036號地周邊的教育資源有：中山路小學(xué)紫都二分校、南湖中學(xué)倒口湖校區(qū)。

其中，南湖中學(xué)倒口湖校區(qū)（擬建設(shè)）在該地塊北側(cè)400米，爭取2025年9月投入使用，建成后，該校將交由全市最優(yōu)質(zhì)的公辦初中南湖中學(xué)辦學(xué)，屆時南湖中學(xué)將形成一校三址的辦學(xué)模式。

該地塊的具體位置在武昌區(qū)2.5環(huán)內(nèi)，江國路與臨江大道交匯處，二環(huán)與楊泗港大橋之間，且是一線臨江地段，瞰江無任何遮擋；周邊地鐵最近的是在建的11號線江國路站，步行約590米，出行方便，但目前周邊沒有大型商業(yè)，較近的商業(yè)體是白沙洲的萬科和龍湖商圈。

目前旁邊的二手房小區(qū)觀瀾天地均價1.17萬/平，長江紫都四期1.68萬/平；在售新房為國鐵·印江瀾，目前毛坯22000元/平起，其2020年拿地價僅6300元/平。

降價5.59億無人問津

楊春湖組團(tuán)5宗地

楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)5宗地塊P(2023)018、019、020、021、022，為去年12月撤牌的P(2022)114、115、116、117、118地塊。

相較之前，本次起拍價從去年的38.56億，降到32.97億，降價幅度約5.59億元。5宗地塊毗鄰歡樂大道，交通方便。周圍臨近東湖綠道和北洋橋中央公園，環(huán)境優(yōu)越，周圍在售的項目有華僑城歡樂天際、東湖金茂府、萬科東湖堤白、楚天都市春水行云、鋼旅華府等，均價約23000元/平左右。

雖然本次起拍價降了5.59億元，但眼看距離掛牌期臨近任然無人出價，本次該組團(tuán)地塊再度延期至6月30日出讓。

據(jù)了解，楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)以TOD模式開發(fā)建設(shè)，是高鐵看武漢的“第一眼”，也是城市組團(tuán)發(fā)展的試驗區(qū)。未來幾年，楊春湖畔將集聚資源力量，沿商務(wù)區(qū)中軸線策劃打造一條國家級步行街。未來三至五年時間，楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)將基本完成核心區(qū)開發(fā)建設(shè)，實現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、時尚消費、國際貿(mào)易、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)的集聚

當(dāng)然本次其實還有很多地塊都具有看點，比如關(guān)山P（2023）024號地塊、香港路P（2023）033號地塊等。作為2023年上半年的收官之戰(zhàn)，武漢土地市場能否迎來一波小高層，就看這背水一戰(zhàn)。

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