2021年,成都樓市頻打補(bǔ)丁,從二手房指導(dǎo)價(jià)、雙限地、定品質(zhì)等方面,將成都新房、二手房房價(jià)走勢拉入穩(wěn)定軌道,政策穩(wěn)字當(dāng)頭,樓市發(fā)展更是平穩(wěn)有序。近日,58同城、安居客發(fā)布《2021年Q3成都理想安居置業(yè)指數(shù)報(bào)告》,從土地市場、新房市場、購房用戶畫像等多角度對(duì)成都樓市進(jìn)行解析。報(bào)告顯示,2021年第三季度成都土地市場共成交97宗土地,發(fā)放了340張預(yù)售許可證,預(yù)售房源5.48萬套,趕超上半年整體,共成交備案6.31萬套住宅房源。
土地市場共成交97宗土地,成交備案6.31萬套住宅房源
58同城、安居客《2021年Q3成都理想安居置業(yè)指數(shù)報(bào)告》統(tǒng)計(jì)顯示,2021年第三季度成都土地市場共成交97宗土地,攬金486.36億,成交面積4633.8畝。共有26宗地樓面地價(jià)破萬,最高為16800元/㎡成交的高新高投宗地;彭州瑞新匯地塊溢價(jià)率最高,為14.29%;單宗地價(jià)最高為中鐵建在高新拿下的104.88畝宗地,總價(jià)為24.3億?？傮w來看,在第三季度進(jìn)行的第二輪集中土拍,成都不僅限定了土地最高價(jià),且限定了后期清水房價(jià),還貫徹了 “定品質(zhì)”,將未來地塊開發(fā)樓盤的售價(jià)進(jìn)行了全維限制。此外,還嘗試了競銷售型人才公寓面積比例,未來住宅結(jié)構(gòu)類型會(huì)有新的變化。
受房企沖刺“金九”以及備戰(zhàn)“銀十”的影響,成都供應(yīng)市場在9月迎來峰值。在此之前,供應(yīng)均處于平穩(wěn)走勢。第三季度成都發(fā)放了340張預(yù)售許可證,預(yù)售房源5.48萬套,趕超上半年整體。其中,9月預(yù)售房源量最多,共153張預(yù)售證,2.37萬套房源。青白江區(qū)以33張預(yù)售證位列預(yù)售證數(shù)據(jù)區(qū)域榜首,天府新區(qū)以29張緊隨其后。產(chǎn)品類型中住宅占比最多,共255張,占比71.13%。價(jià)格上全城房源單價(jià)整體跨度較大,從萬元以內(nèi)到近4萬的單價(jià)均有所供應(yīng),滿足剛需和改善用戶的不同需求。
市場成交方面,2021年三季度成都樓市共成交備案6.31萬套住宅房源,同比2020年同期下降9.88%;其中新建商品住宅成交備案5.34萬套,占三季度住宅成交套數(shù)的84.63%。
Q3新房、二手房成交面積和成交套數(shù)同比去年Q3均呈現(xiàn)雙降態(tài)勢,除了新房、二手房限價(jià)政策為主因外,2021年房企的現(xiàn)狀也要一定影響。在融資、去化等壓力下,房企破產(chǎn)、停工等消息不斷,讓購房者觀望情緒加重。
房價(jià)表現(xiàn)方面,成都在線樓盤均價(jià)梯隊(duì)分化明顯,9月最高在線樓盤均價(jià)達(dá)到3萬,為主城區(qū)錦江。在9月房價(jià)地圖中,錦江區(qū)成為唯一的3萬+房價(jià)梯隊(duì)成員,其余區(qū)域房價(jià)主要分為老牌中心城區(qū)的2萬和近郊區(qū)的1萬級(jí)。三圈層作為成都近年來新的需求外溢承接地,房價(jià)也隨著供求比變化,逐步提升。繼新津作為三圈層區(qū)域首個(gè)房價(jià)破萬后,9月都江堰、崇州、邛崍房價(jià)也進(jìn)入了1萬以上梯隊(duì),趕超了中心城區(qū)青白江。
傭金成為被提及較多熱詞,大豐成為最受關(guān)注板塊
三季度以來,房企進(jìn)入業(yè)績加速?zèng)_刺階段。推盤量、營銷節(jié)點(diǎn)等變化使樓市參與主體產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。社群熱詞聚焦“優(yōu)惠”,關(guān)注焦點(diǎn)仍然是“價(jià)格”,供應(yīng)增加也讓咨詢增多。
根據(jù)58同城、安居客平臺(tái)用戶找房關(guān)鍵詞發(fā)現(xiàn),2021年7月開始,成都加大預(yù)售房源供應(yīng)量,電話、首付等熱詞在社群話題中出現(xiàn)頻次較高。“金九”以來,“紅包”等優(yōu)惠詞語也成為短時(shí)間被提及較多熱詞。隨著二手房指導(dǎo)價(jià)持續(xù)推進(jìn),存量住房相關(guān)的“傭金”也成為被討論較多的熱詞。
作為購房者比較偏愛的工具,微聊可以快速連接到置業(yè)顧問。7、8月份房源供應(yīng)穩(wěn)定增加,購房者主動(dòng)微聊咨詢頻次提高。“金九”來臨前,購房者傾向于通過VR帶看了解項(xiàng)目情況,因此8月份整體帶看量較高。
7月預(yù)售入市房源量增加50%,電話咨詢作為最直接的溝通方式,成為當(dāng)夜大部分購房者的選擇。訂閱方面,9月份整體數(shù)據(jù)和7月份幾乎持平,但走勢略相反,而8月份訂閱為季度內(nèi)較高數(shù)據(jù)。
三季度大豐關(guān)注度位列用戶偏愛樓市板塊第一位,隸屬于新都的大豐地塊,距離金牛區(qū)較近,且開通地鐵5號(hào)線,龍湖等商業(yè)體已開業(yè),整體生活便捷。目前板塊整體在售房源均價(jià)在1.5萬/㎡左右,略低于主城區(qū),成為第三季度熱門板塊。
在用戶最為關(guān)注樓盤維度方面,7-9月用戶依然更關(guān)注價(jià)格,其中一房一價(jià)、首付等成為購房者關(guān)注的細(xì)化維度。此外,和房價(jià)相關(guān)的裝修價(jià)格和裝修配備標(biāo)準(zhǔn)也是購房者比較關(guān)心的點(diǎn)之一。
“三道紅線”督促房企健康發(fā)展,四季度樓市大方向依然以穩(wěn)定為主
此前,不少房企出現(xiàn)資金緊張的狀況,為維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,央行于今年加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管,要求各房企嚴(yán)格執(zhí)行“三道紅線政策”。對(duì)此,58安居客房產(chǎn)研究院西部分院分析師安sir-元?dú)膺鞅硎?三道紅線政策將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響和改變。“三道紅線”仿佛成為“靠譜房企”試金石,一方面督促房企注意自身健康發(fā)展,另一方面也給購房者帶來買房提醒。當(dāng)下樓市以穩(wěn)定為主,買房求安心,房企健康是選擇安心樓盤的重要基石。而施工節(jié)奏、預(yù)售情況等則是判斷樓盤是否正常標(biāo)準(zhǔn)之一,另外購房者還可以了解樓盤前期口碑作為判斷參考。
針對(duì)成都三季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn),58安居客房產(chǎn)研究院西部分院院長-周鴻認(rèn)為,2021年三季度,在全國多地房企“暴雷”背景下,成都整體“穩(wěn)”字當(dāng)頭。其一穩(wěn)為“面粉”價(jià)格:成都第二批集中供地,不僅限地價(jià),例如溢價(jià)率均被控制在15%以下,同時(shí)也限后期清水房價(jià),且采用新的“競銷售人才公寓面積比例”等方式,從房價(jià)源頭——地價(jià)上來進(jìn)行調(diào)控;其二穩(wěn)為“面包”價(jià)格:對(duì)存量房市場進(jìn)行價(jià)格直接調(diào)控,發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)格,而新房市場,除了穩(wěn)地價(jià),也通過限后期清水房售價(jià)來穩(wěn)市場、穩(wěn)人心、穩(wěn)情緒。
第四季度房地產(chǎn)市場走勢仍以穩(wěn)定為主,周鴻預(yù)測未來樓市大方向可能存在三大趨勢:一是因?yàn)楦髯哉哒{(diào)控,新房和二手房產(chǎn)市場分化會(huì)更加明顯;二是因?yàn)閲窠?jīng)濟(jì)壓力,市場對(duì)降準(zhǔn)預(yù)期較高,貨幣政策有相對(duì)寬松可能;三是保障住房體系穩(wěn)步推進(jìn)。
