僅隔36天，北京第三批集中供地就來了。

11月19日晚間，北京規(guī)自委集中上線了三批次全部12宗宅地。起拍總額約335.5億，合理地價上限約362億。

嚴(yán)肅君的N個500人置業(yè)群中，有人評價北京三次土拍為：“一鼓作氣，再而衰，三而竭”。

01今年KPI已達標(biāo)

只從數(shù)字來看，北京三次供地規(guī)模上是在急劇縮水---

一批次30宗，成交30宗，總成交金額約1109億;

二批次43宗地，成交17宗，總成交金額約513億;

三批次12宗地，總起拍金額約335.5億。

觀感確實如此。全國22城土拍基本都經(jīng)歷了雙方極為熱情，到開發(fā)商單方面理性，再到三批次雙方都冷靜下來的過程。

但北京的點在于，不是被動理性，而是KPI已經(jīng)超額完成，主觀上不需要多供地了。

北京2021年度計劃供應(yīng)300公頃，今年三批次12宗順利成交的話，年度成交總量將達到約350公頃，還超出17%。

關(guān)鍵是，土地創(chuàng)收效果已拉滿。

2020年北京全年土拍入賬1681億，而今年前兩次土拍成交金額已達1622億，基本追平。

02朝陽繼續(xù)瘋狂輸出

這么一看，朝陽顯然比較缺錢。

繼前兩輪吸金398.93億后，本輪供應(yīng)的12宗地中，位于城六區(qū)的僅7宗，6宗都在朝陽，起拍總金額為235億。

但這距離傳聞中朝陽土地出讓的1000個小目標(biāo)，依然很遠(yuǎn)。

其實不難發(fā)現(xiàn)，今年朝陽土地供應(yīng)大多都圍繞在已建成或待建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，比如望京/東壩/金盞。

畢竟得先有錢，才有錢花。

像三批次朝陽最重頭的東壩3宗地，本身就是TOD規(guī)劃，12號線與3號線正處于建設(shè)關(guān)鍵期，再加上各類市政配套建設(shè)，都需要大量的資金支持。

好在朝陽壓箱底的好貨還有不少，比如半個月前熱議，但此次并未上架的太陽宮地塊。

另外，門頭溝2宗，豐臺、房山、密云、延慶各1宗。而海淀、石景山、通州、大興、昌平前兩批次的熱門區(qū)域此次無供應(yīng);順義更是三次集中土拍全部缺席。

03人為降低難度

從三批次供地細(xì)則來看，針對土地集中供應(yīng)帶來的扎堆入市銷售難題，也出現(xiàn)了更多“人性化”調(diào)整。

一是現(xiàn)房銷售從試點到推廣，人為錯開入市時間。

12宗宅地，5宗達到土地合理價格上限后，將進入現(xiàn)房銷售面積競爭，另有朝陽勁松地塊直接規(guī)定全部為現(xiàn)房銷售。

從房企端而言，現(xiàn)房銷售意味著拿地2-3年后才能入市，3個月高周轉(zhuǎn)模式不再;對購房者來說，看得見、摸得著的現(xiàn)房，安全感upup，貨不對板的交付風(fēng)險也同步降低。

二是分拆地塊，降低拿地門檻。

朝陽管莊兩地塊為二批次延期再上市，之前總起拍價57億，分拆后起拍價分別為20.8億、27.5億，自降了8.7億，誠意很足。

而且02地塊設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，03地塊不需競現(xiàn)房，但要執(zhí)行“套內(nèi)7090”，不僅避免了入市時間正面廝殺，連產(chǎn)品面積段都提前做出了區(qū)分。

同樣分拆和人為區(qū)分的，還有東壩3宗地。

一個組團內(nèi)，A003-2地塊和A002-3地塊指導(dǎo)價均為8.6萬/㎡，而需要配建公租房的A003-1地塊只要8.1萬/㎡，粗算樓面價也要更低。

三是銷售指導(dǎo)價局部“托底”。

東壩三宗地，與之前同片區(qū)新房價格來看，又又又又漲價了。

拉長時間線看，2020年5月出讓的華樾國際限均價約6.9萬/平，二期領(lǐng)尚限均價7.1萬/㎡，德賢御府指導(dǎo)價8萬/㎡，此次東壩三地塊則分別為8.1萬/平，8.6萬/平。

一年半的時間，單價最高上浮1.7萬/平，這速度比海淀也不差了。

但以前我們買期房，現(xiàn)在開發(fā)商也要買期地了。

“期地”(地鐵車輛段蓋上開發(fā)根據(jù)地鐵建設(shè)時序分期交地)出讓模式，讓東壩的地塊交付，分為1年內(nèi)交付落地區(qū)、2年內(nèi)交付上蓋區(qū)。

也就是說，最快也要2年以后，才能看到這三個項目的全部信息。

此外，地鐵上蓋+期地，這對開發(fā)商的技術(shù)和資金是一種雙重考驗。從目前北京市場來看，一級開發(fā)京投做TOD項目經(jīng)驗更多，明顯更有優(yōu)勢。

04明星地塊的AB面

朝陽勁松地塊，是本次集中供地的明星地塊。東三-四環(huán)之間+大望路+臨鐵，區(qū)位優(yōu)勢明顯，但地塊不大。

根據(jù)出讓公告，朝陽勁松地塊地上建筑規(guī)模為40108平方米，容積率3.2，限高80米，綠地率30%。地塊性質(zhì)為F2混合地塊，居住用地面積僅有1.2萬平。按照建面100㎡計算，也就100多套房源，體量很小。

可以肯定的是，一定會建成城市大平層產(chǎn)品。

位置最好，競買條件也最復(fù)雜，全部現(xiàn)房銷售+10%政府持有+搖號+高標(biāo)。

該宗地的銷售指導(dǎo)價為10.66萬/㎡，如果達到10%政府產(chǎn)權(quán)，實際售價約為9.6萬/㎡。參考周邊二手房珠江帝景、廣渠金茂府掛牌均價約10萬/㎡，算是個小倒掛。

值得注意的是，該宗地的一級開發(fā)是合生。去年合生就以180億元拿下兄弟公司一級開發(fā)的分鐘寺地塊。

該地塊，是否還能實現(xiàn)一二級聯(lián)動，被合生收入囊中，也將成為三批次土拍最大的看點之一。

關(guān)鍵詞： 第三批集中供地 KPI 土地創(chuàng)收效果 土拍成交金額