中原建業(yè)(09982.HK)在港交所掛牌上市，成為建業(yè)集團旗下第4家上市公司，同時也是綠城管理(09979.HK)后第2家登陸資本市場的房地產(chǎn)代建公司。然而，與綠城管理上市首日股價漲幅一度高達35%相比，中原建業(yè)上市首日便遭遇破發(fā)，跌幅達到12%。
截至6月1日收盤，中原建業(yè)報收2.77港元/股，漲幅4.92%，總市值91.28億港元。
代建規(guī)模增長迅速 凈利潤增速放緩
中國房地產(chǎn)代建行業(yè)目前處于快速增長中。數(shù)據(jù)顯示，自2010年至2020年，中國房地產(chǎn)代建市場新簽合約項目的數(shù)量及建筑面積的復合年增長率均分別超過24.0%。
得益于中國的快速城鎮(zhèn)化、對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項目的需求及中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，中原建業(yè)在快速增長的中國房地產(chǎn)代建行業(yè)中處于有利地位并從中獲益。
聆訊后資料集顯示，2020年中原建業(yè)的在管項目已售總建筑面積約為570萬平方米，市場份額為29.2%，全國排名第一;2017年至2020年總合約銷售金額的復合年增長率71.5%，排名同樣為第一。此外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，中原建業(yè)2020年的新增合約建筑面積達860萬平方米，在中國房地產(chǎn)代建公司中排名第二，市場份額為10.6%。
值得注意的是，從新拓代建項目來看，中原建業(yè)表現(xiàn)并不出色。綠城管理年報顯示，2020年公司新拓代建項目的合約總建筑面積達1870萬平方米，較2019年同期增長約16.8%，市占率高達23.1%，是同期中原建業(yè)860萬平方米新增合約建筑面積的2.17倍。
此外，若按照2018年-2020年三年新增合約建筑面積算，中原建業(yè)只排到第三位，市占率也相較綠城管理的28%少近18個百分點。
2020年，中原建業(yè)在管項目數(shù)量及建筑面積由2018年的67個及1150萬平方米增加至206個及2550萬平方米。從業(yè)務模式看，中原建業(yè)基本為商業(yè)代建，業(yè)務范圍單一，客戶多為中小房企，但這也在一定程度上使中原建業(yè)的利潤率一直維持在高位。
聆訊后資料集顯示，中原建業(yè)的收入由2018年的6.76億元人民幣增至2020年的11.52億元人民幣，凈利潤由2018年的4.04億元人民幣增至2020年的6.81億元人民幣，公司2018年、2019年及2020年的凈利率分別為59.7%、62.3%及59.2%。
但值得一提的是，相比2019年的收入、利潤增幅，2020年中原建業(yè)因為疫情原因營收、凈利勉強保持增長。聆訊后資料集顯示，2020年中原建業(yè)營收同比增長11.96%，2019年則增長52.13%;凈利潤2019年增幅高達58.74%，而2020年僅為6.3%。
而綠城管理2020年雖然營收、毛利雙降，但凈利潤同比增幅仍突破10%，達到11.2%，歸屬于公司股東的凈利潤增幅達35.3%，剔除上市費用后歸屬于公司股東的凈利潤增長39.4%。
此外，聆訊后資料集顯示，中原建業(yè)2020年凈利率為59.2%，雖然處于行業(yè)高位，但相較于2019年的62.3%下降超3個百分點。股本回報率方面，中原建業(yè)在2020年也以77.7%位于三年中最低。
招股期間，中原建業(yè)未受到投資者的熱棒。招股首日，公司招股尚不足額，認購倍數(shù)僅0.84倍，孖展資金總額8771萬元，成為少數(shù)招股不足額的新股之一。
5月31日上市首日，中原建業(yè)開盤破發(fā)，開盤價2.5港元，較發(fā)售價跌16.7%，截至收盤報2.64港元。
河南區(qū)域依賴癥凸顯 全國化布局緩慢
資本市場表現(xiàn)不佳的背后，與中原建業(yè)“河南依賴癥”嚴重有關(guān)。
聆訊后資料集顯示，2018年-2020年，中原建業(yè)主要依靠提供房地產(chǎn)代建服務產(chǎn)生收入及收取管理服務費，主要由公司于河南省所管理的項目貢獻，分別占總營收的100.0%、99.4%及96.6%。
中原建業(yè)自成立之初便以河南省為戰(zhàn)略重點，在2020年的206個在管項目中共有193個項目位于河南省，總建筑面積為約24.2百萬平方米，覆蓋河南省大多數(shù)縣及縣級以上城市。
為追求更大的增長潛力，2020年中原建業(yè)開始將業(yè)務擴展至河北、山西、陜西、新疆、安徽及海南等省及自治區(qū)，但其他省份在管項目數(shù)量僅有13個，占比僅為6.31%，總面積132.2萬平方米，占比約為5%。
中原建業(yè)方面也表示，房地產(chǎn)代建公司的區(qū)域布局通常與全國房地產(chǎn)政策及規(guī)劃以及房地產(chǎn)代建公司的業(yè)務戰(zhàn)略一致。預期五大城市區(qū)域以及人口集中及交通便利網(wǎng)絡的地區(qū)將成為中國房地產(chǎn)代建主要發(fā)展區(qū)域。
目前來看，中原建業(yè)新拓展河南以外的城市，對集團的貢獻甚微。根據(jù)中指研究院報告，對于中國房地產(chǎn)代建行業(yè)的從業(yè)者而言，最關(guān)鍵的是進入壁壘、公司的品牌價值及市場滲透能力。業(yè)內(nèi)人士分析，中原建業(yè)的品牌知名度與認可度在河南區(qū)域備受認可，但真正涉及到全國項目后，品牌競爭力可能會大打折扣。
相較于中原建業(yè)，綠城管理的全國化顯然已非常成熟。年報顯示，綠城管理業(yè)務目前布局中國28個省、直轄市及自治區(qū)的89座城市，擁有296個代建項目。值得注意的是，綠城管理布局主要經(jīng)濟區(qū)域總建筑面積達64.9百萬平方米，超整體面積的85%。
此外，中原建業(yè)的業(yè)務模式基本為商業(yè)代建，客戶也多為中小房企;綠城管理集團業(yè)務結(jié)構(gòu)則包含商業(yè)代建、政府代建及其他服務三大業(yè)務分部，客戶結(jié)構(gòu)也更為多元。短期看，商業(yè)代建會推高企業(yè)利潤率，但并不利于長遠發(fā)展。因此，在未來規(guī)劃方面，建業(yè)也將豐富服務類型加入計劃，未來將涵蓋政府代建及資本代建。
作為建業(yè)集團旗下第4家上市公司，中原建業(yè)與建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技、建業(yè)新生活，打造了一張貫通線上及線下、覆蓋房地產(chǎn)上下游及鏈接建業(yè)多個板塊的戰(zhàn)略矩陣。優(yōu)勢明顯的前提下，母公司建業(yè)集團仍為河南區(qū)域集團的事實也成為中原建業(yè)的發(fā)展掣肘，因此建業(yè)集團并不能像綠城中國輸血綠城管理一樣助力中原建業(yè)完成全國化布局。
目前，中國的房地產(chǎn)代建公司通常已建立一套標準化運營體系，并通過于不同項目中重復應用標準化運營以樹立其在房地產(chǎn)代建行業(yè)的聲譽及地位。未來，隨著中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)拓展及資產(chǎn)價值的不斷增長，預計將有更多的金融機構(gòu)參與，從而推動房地產(chǎn)資本代建時代興起。此外，房地產(chǎn)代建公司正將服務范圍由住宅物業(yè)逐步擴大至商業(yè)及辦公物業(yè)。(見習記者 馬乙)
