央廣網(wǎng)北京11月29日消息 日前，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)宣布將合景泰富集團(tuán)的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，并確認(rèn)其長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“B+”，高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)為“B”。
雖然短期展望被調(diào)整，但標(biāo)普認(rèn)為，合景泰富集團(tuán)將需要依靠?jī)?nèi)部現(xiàn)金流和在岸銀行貸款來(lái)償還近期到期債務(wù)。其預(yù)計(jì)，合景泰富集團(tuán)應(yīng)能憑借可觀的現(xiàn)金余額和較低的土地支出解決其債務(wù)到期問(wèn)題。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，從9月以來(lái)，標(biāo)普、惠譽(yù)和穆迪對(duì)40多家房企進(jìn)行評(píng)級(jí)和展望下調(diào)的次數(shù)超過(guò)百次。10月中下旬，惠譽(yù)一次性將29家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商納入標(biāo)準(zhǔn)觀察(UCO)范圍?？傮w來(lái)說(shuō)，展望下調(diào)已經(jīng)是普遍現(xiàn)象，能夠確認(rèn)和維持評(píng)級(jí)，已經(jīng)是穩(wěn)健的信號(hào)了。
那么，一家房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)如何判斷？第一是三條紅線方面，像合景泰富就一直保持穩(wěn)定的優(yōu)化態(tài)勢(shì)。2021年上半年，合景泰富剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至71.8%，非受限現(xiàn)金短債比從1.6倍提升至1.8倍，凈負(fù)債率下降7.6個(gè)百分點(diǎn)至54.1%，公司非受限現(xiàn)金達(dá)到426億。
為了避免流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，合景泰富在資金安排充分構(gòu)筑護(hù)城河，該公司表示，對(duì)近期需償還的債務(wù)提前進(jìn)行規(guī)劃，做好資金安排。
另一方面，合景泰富在土地投拓上也一貫秉持審慎的策略。
今年1-10月，合景泰富共獲取4個(gè)新項(xiàng)目，分別位于廣州、天津與臺(tái)州。新購(gòu)置土地權(quán)益前金額為人民幣53億元，總建筑面積為109萬(wàn)平方米；權(quán)益后金額為人民幣39億元， 權(quán)益建筑面積為69萬(wàn)平方米；新增土地權(quán)益比為74%。
從投資預(yù)期而言，有消息指出，明年行業(yè)整體情況趨于穩(wěn)定，保持穩(wěn)健的房企屆時(shí)或有更多的機(jī)會(huì)，再選擇合適的地塊。
第二是銷售角度，近期政策端對(duì)按揭和開(kāi)發(fā)貸持續(xù)釋放邊際放松信號(hào)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)信心和增加開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性。
公告顯示，合景泰富10月合約銷售93.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)78%，較第三季度恢復(fù)明顯。金九銀十以來(lái)，該公司通過(guò)各類營(yíng)銷組合拳的形式來(lái)促進(jìn)銷售與回款，如一次性付款折扣、部分房源一口價(jià)特惠、加速現(xiàn)房銷售等多種手段并舉。
合景泰富表示，第四季度可售貨值充足，部分項(xiàng)目新盤發(fā)售及多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)加推，將助力公司銷售實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步回升。
在進(jìn)一步提升銷售的同時(shí)，2021年上半年，公司按權(quán)益合并收入為222.2億，同比增長(zhǎng)10.8%；核心利潤(rùn)為33.2億，同比增長(zhǎng)4.6%；核心利潤(rùn)率為15.0%，維持行業(yè)較高利潤(rùn)率水平。
在行業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)受限情況下，通過(guò)謹(jǐn)慎拿地策略，拓寬拿地渠道，降低地價(jià)成本，合景泰富更加注重收入及利潤(rùn)同步增長(zhǎng)。
而對(duì)于穩(wěn)健型公司來(lái)說(shuō)，通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型和多元化布局的疊加效應(yīng)，充分加成市場(chǎng)價(jià)值才是王道。
投資性物業(yè)方面，上半年合景泰富商場(chǎng)、寫字樓酒店整體收入達(dá)到人民幣9.01億元，同比增長(zhǎng)55.3%。運(yùn)營(yíng)半年以上的商場(chǎng)整體出租率達(dá)89%，客流量同比增長(zhǎng)88%；零售額同比增長(zhǎng)超82%。
寫字樓方面，合景泰富的寫字樓全面覆蓋長(zhǎng)三角城市群、粵港澳大灣區(qū)等全國(guó)重要城市經(jīng)濟(jì)圈，目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)10個(gè)寫字樓，為集團(tuán)提供穩(wěn)定的租金流入。2021上半年集團(tuán)寫字樓整體出租率為87%。
同時(shí)，合景泰富預(yù)期新開(kāi)業(yè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，包括25個(gè)商場(chǎng)和11個(gè)寫字樓，且這些項(xiàng)目多位于大灣區(qū)、長(zhǎng)三角以及成渝等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一線及核心二線城市。隨著疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，集團(tuán)旗下商場(chǎng)通過(guò)新的消費(fèi)業(yè)態(tài)、創(chuàng)新的線下活動(dòng)，數(shù)字化賦能，擴(kuò)大消費(fèi)生態(tài)圈。
