【編者按】2021年以來，在三道紅線、兩集中政策下，行業(yè)發(fā)展環(huán)境發(fā)生諸多變化。從“房貸收緊”到“放款時(shí)間提速”，從“融資縮水”到“債務(wù)逾期增多”，從“銷售下滑”到“以價(jià)換量”，諸多不確定的情況考驗(yàn)著行業(yè)，影響著房企，也磨煉著每一位從業(yè)者。在這場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)新試煉中，涌現(xiàn)出諸多推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的先進(jìn)經(jīng)營理念、新科學(xué)技術(shù)、新發(fā)展模式。進(jìn)入四季度總結(jié)季，央廣網(wǎng)房產(chǎn)特推出“破界·更新丨新階段下地產(chǎn)行業(yè)的審慎與進(jìn)擊”專題，對(duì)行業(yè)發(fā)展的新特點(diǎn)、新趨勢(shì)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的新產(chǎn)品、新技術(shù)進(jìn)行分享，同時(shí)對(duì)于能夠積極面對(duì)行業(yè)變化、有效引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展的優(yōu)秀企業(yè)家、職業(yè)經(jīng)理人的事跡進(jìn)行報(bào)道，以期給行業(yè)帶來可參考、可學(xué)習(xí)的案例。

央廣網(wǎng)北京11月30日消息（記者 門庭婷） 作為近年來資本化火熱、關(guān)注度較高的地產(chǎn)相關(guān)板塊，物業(yè)行業(yè)在2021年進(jìn)入新的整合階段。收并購迎來窗口期，規(guī)模創(chuàng)下歷史新高，而物企在通過收并購進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，也逐漸向拓展業(yè)態(tài)類型、提高管理質(zhì)效等方向發(fā)展。

不過在資本市場(chǎng)，物企不論是上市速度還是股價(jià)表現(xiàn)，都有明顯“降溫”。隨著市場(chǎng)回歸理性，資本紅利消退，提升專業(yè)度、服務(wù)品質(zhì)和運(yùn)營效率，探索新的增長空間，仍是物企長遠(yuǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

資本市場(chǎng)：上市熱潮遇冷，股價(jià)集體回調(diào)

11月24日，中梁百悅智佳第二次向港交所遞交了招股書。4月底，中梁百悅智佳服務(wù)曾提交過一次上市申請(qǐng)，卻并未在6個(gè)月的有效期內(nèi)成功通過聆訊。

這并非個(gè)例，下半年以來，已有世紀(jì)金源服務(wù)、中南服務(wù)、東原仁知服務(wù)等多家物業(yè)公司招股書失效，選擇二次遞表。其中僅有中南服務(wù)在11月12日通過聆訊，即將上市。而新力服務(wù)、富力物業(yè)、海悅生活、天譽(yù)青創(chuàng)智聯(lián)服務(wù)4家企業(yè)在招股書失效后并未再度提交，陽光智博服務(wù)則選擇了撤回上市申請(qǐng)。

相比去年以及今年上半年的密集上市潮，下半年物企上市獲批節(jié)奏放緩了不少，7月融信服務(wù)、康橋悅生活、德信服務(wù)等6家物企密集上市后，足足隔了近4個(gè)月“空窗期”才有京城佳業(yè)登陸資本市場(chǎng)。據(jù)億翰股份旗下的嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月8日，今年新增上市物企僅13家，上市平均用時(shí)已延長至190天，相較于2020年拉長51.2天。

中指研究院曾預(yù)測(cè)到年末上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)將突破70家，但目前港股和A股上市物企僅有50余家。此外，新遞表物企的數(shù)量也在銳減，7月至今僅有魯商服務(wù)、蘇新美好生活、金茂物業(yè)、瑞安新天地等6家物企首次遞交招股書，不足上半年的三分之一。

上市步伐放緩的同時(shí)，物企還面臨著上市破發(fā)、股價(jià)集中回調(diào)的境遇。近期唯一一家上市物企京城佳業(yè)上市當(dāng)日即破發(fā)，此后雖有小幅波動(dòng)，但截至11月29日收盤股價(jià)仍然低于發(fā)行價(jià)。整體板塊也在持續(xù)回調(diào)，據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)，9月恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌5.6%；10月恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌6.0%，而同期恒生指數(shù)上漲3.3%。

收并購：交易額創(chuàng)新高，規(guī)?？焖贁U(kuò)張

作為與地產(chǎn)深度關(guān)聯(lián)的板塊，物企的估值和發(fā)展受到關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況的直接影響。中信建投研報(bào)指出，近期部分房企因行業(yè)融資政策收緊帶來的現(xiàn)金流緊張而風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，與這些房企相關(guān)聯(lián)的物企成為其處置用以度過流動(dòng)性危機(jī)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2021年物管行業(yè)已出現(xiàn)多宗規(guī)模較大的收并購事件，行業(yè)在進(jìn)一步整合的過程中。

首創(chuàng)證券研報(bào)也表示，地產(chǎn)變局引發(fā)物管行業(yè)并購節(jié)奏加快，大額并購案例頻發(fā)，有資金儲(chǔ)備的龍頭物企通過外延擴(kuò)張?zhí)嵘?guī)模。

例如在11月1日，融創(chuàng)服務(wù)以6.93億元收購了當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)32.22%股權(quán)。第一服務(wù)截至2021年6月30日的在管建筑面積約為5320.2萬平方米，合約建筑面積約為7299.4萬平方米，此次收購有助于融創(chuàng)服務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和增長空間，對(duì)于面臨美元債違約的當(dāng)代置業(yè)而言，也有助于緩解其當(dāng)前的流動(dòng)性壓力。

除此之外，近期還有旭輝永升服務(wù)完成了對(duì)湖南美中環(huán)境生態(tài)科技有限公司的收購，富力物業(yè)以及“物業(yè)第一股”彩生活的核心資產(chǎn)鄰里樂控股則被碧桂園服務(wù)納入麾下。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。

隨著物業(yè)行業(yè)收并購交易額創(chuàng)下新高，龍頭物企的在管規(guī)模得以快速增長。中信建投研報(bào)顯示，根據(jù)對(duì)A+H股25家重點(diǎn)物企的統(tǒng)計(jì)，2021上半年其共實(shí)現(xiàn)在管面積42.3億平方米，相比去年同期增長53.3%，高于2020年全年的增速44.5%，也顯著高于全國物業(yè)管理面積的同比增速，主要是由于重點(diǎn)物企外拓力度的加大與行業(yè)收并購的持續(xù)活躍，引致行業(yè)資源向頭部企業(yè)的進(jìn)一步集中。

新藍(lán)海：搶灘城市服務(wù)，拓展增值服務(wù)

值得注意的是，在實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，不少物企還通過收并購的方式來切入新的賽道。例如今年8月雅生活通過收購以高校物業(yè)為特色的宏泰物業(yè)，順利將業(yè)務(wù)范圍拓展至高校服務(wù)。

近期旭輝永升服務(wù)收購的湖南美中環(huán)境生態(tài)科技有限公司則是一家知名環(huán)衛(wèi)服務(wù)供應(yīng)商，擁有國家一級(jí)清潔行業(yè)資質(zhì)、國家一級(jí)垃圾分類運(yùn)營資質(zhì)以及國家一級(jí)園林綠化服務(wù)資質(zhì)等超過60個(gè)相關(guān)資質(zhì)、證書及榮譽(yù)。

環(huán)衛(wèi)服務(wù)是城市服務(wù)的重要一環(huán)，準(zhǔn)入門檻較高，旭輝永升服務(wù)表示該收購事項(xiàng)有利于公司擴(kuò)展至城市服務(wù)領(lǐng)域的戰(zhàn)略，并可與目前的業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)一步提高集團(tuán)整體競(jìng)爭力。

在傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)、寫字樓物業(yè)服務(wù)之外，越來越多物企的身影開始出現(xiàn)在學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)以及城市服務(wù)等賽道中，其中城市服務(wù)成為多家物企布局的重點(diǎn)。

萬科董事會(huì)主席郁亮在11月26日舉行的臨時(shí)股東大會(huì)上表示，萬物云此時(shí)分拆上市，是考慮到如今已經(jīng)成為一個(gè)城市服務(wù)商，而不是一個(gè)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)商，“在城市服務(wù)這塊，這棵樹上面可以長出很多東西來，給我們很大的想象空間?！?/p>

世茂服務(wù)則在10月29日正式發(fā)布城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖，定位“世茂服務(wù)城市大管家”，推出針對(duì)城市服務(wù)研發(fā)的服務(wù)產(chǎn)品體系。隨后在11月11日，世茂服務(wù)與嘉善縣羅星街道、中科慧居科技集團(tuán)簽署股權(quán)投資合作協(xié)議，宣布將以城市級(jí)智慧停車項(xiàng)目為起點(diǎn)，在城市服務(wù)與智慧城市等領(lǐng)域開展深入合作。

此外，德信服務(wù)、中海物業(yè)、新希望物業(yè)等多家物業(yè)公司也都在近期與部分城市政府或城投公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，準(zhǔn)備在城市服務(wù)領(lǐng)域大展拳腳。

城市服務(wù)成為物企爭相布局的新藍(lán)海，同時(shí)在高毛利社區(qū)增值服務(wù)等領(lǐng)域，仍然可以看到物企持續(xù)探索的身影。貝殼研究院策略分析師郭翰指出，從今年物企中報(bào)看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比逐步收窄，取而代之是高盈利的社區(qū)增值服務(wù)加速發(fā)展，其同比增長高達(dá)90%，為行業(yè)發(fā)展的重要利器。

今年以來，無論是大舉收并購擴(kuò)張規(guī)模，還是拓展城市服務(wù)等多元業(yè)態(tài)，或是深耕社區(qū)增值服務(wù)，核心思路都在于提升增長空間。在行業(yè)加速整合的當(dāng)下，大中小各類物企還將如何開辟新的發(fā)展路徑，記者將持續(xù)關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 新藍(lán)