上海還沒有落實認房不認貸，但每個人都能清晰地判斷出樓市即將掀起一輪“政策牛市”，稍有經(jīng)驗的人還能以2008和2015年的歷史為參考，有條理的梳理出從政策發(fā)布起到房價上漲的脈絡和時間線。
認房不認貸的題眼是“貸”出更多的尾款，是讓銀行對本來只能貸出三成尾款的二套房一下子加杠桿到七成?？墒牵瑑H僅釋放部分二套房貸額度增加到首套房貸額度是遠遠不夠的，利好局限在賣房后上海無房的置換人群，以及外地有房上海無房的人群中，比例應該不算高。
進一步的分析對二手房和一手房的影響。認房不認貸的出發(fā)點是鼓勵置換，用賣掉的房產(chǎn)資金作為，撬動高于三成（多七成）的杠桿，置換人群可借此住上總價更高面積更大的房產(chǎn)，但在這幾年的實操中，購買二手房完全有平替“認房不認貸”的方案，那就是全款買房再抵押，名下有房的家庭，不需要賣房置換也能貸足七成，所以“認房不認貸”對二手房的利好，被其他經(jīng)由市場驗證后優(yōu)勢更多更好的方案稀釋了；認房不認貸的利好主要定向發(fā)給了置換后購買一手房的人群，但也只不過在提高了人均額度杠桿率，卻并未有效擴大購房人群，原因很簡單，近三年來，“打新”一直是鮮花著錦烈火烹油的景象，因為大家都有倒掛的預期存在，以至于需要出臺了積分搖號這種極不公平的政策，還有人早早賣掉一套房，全家人租房專職滿上海的打新。因此供需極其失衡，這部分的供應早就飽和了，需求是供應的數(shù)倍，“認房不認貸”解決的是錢的問題，更清晰的表達是是尾款的問題，而熱門盤的購買者壓根不缺錢，而是積分是資格，因此“認房不認貸”政策對于擴大熱門一手房購買需求人群的邊際效應幾乎為零，而非熱門盤缺乏倒掛的賺錢高收益預期，無法用“認房不認貸”刺激更多的人購買。
(資料圖)
從歷史中獲得的經(jīng)驗是，2014年930政策開啟了“認房不認貸”，上海樓市的交易量和房價并未有多大波瀾，真正開啟房價飆升的是2015年的330新政，而且也是深圳開始領漲，上海直到10月份才開始上漲。（）
所以結論是，“認房不認貸”的落地僅有一小部分人群受益，解決的是尾款問題，但對大家的預期卻是打了一劑真真切切的強心針。
從目前的經(jīng)濟形勢和居民消費情況看，政策要解決的是問題，讓銀行出臺配套的升級融資方案。沿著解決的思路，以下是本尊想到的很有可能實現(xiàn)的幾個方案：
降低到一成到兩成，銀行提高貸款成數(shù)至八成或九成。世界上很多國家的購房融資都存在一成兩成的產(chǎn)品，包括中國香港也有，未來也會出臺，只不過不一定以房貸的方式。
2.松綁體制內(nèi)和金融業(yè)的抵押貸款融資，也就是讓消費抵押貸款重新出山（2018年銷聲匿跡）。目前的經(jīng)營貸嚴禁這兩個行業(yè)的從業(yè)者申請，而這兩個群體的人的資產(chǎn)實屬百業(yè)翹楚，借助消費抵押貸款會釋放出巨大的融資需求。這一點已經(jīng)在銀行內(nèi)部開會討論了，會比目前市場上聊勝于無的消費抵押貸款勁爆很多。
3.信用貸額度大幅度提高。2015年-2017年間，很多人買房的靠的就是信用貸并發(fā)，湊了2、300萬，再撬動六七百萬的房貸，這么著上車了。而現(xiàn)在銀行并發(fā)信用貸很難，僅靠一家銀行30萬額度，湊出幾百萬，要很多家銀行，難度太大，但單筆額度一百萬甚至更多，湊幾百萬，則輕松很多。
4.非置換的非普通二套房貸，目前只能貸三成，有望提高普通房的金額標準，新增出一批符合普通房二套房貸的數(shù)量，減少支出。
5.讓資產(chǎn)雄厚的人可以突破一千萬的融資天花板，雖說資金少一點也能買，但是對那些先富起來的人吸引力不是那么強烈，只有手上有了更多的籌碼，能夠到頂部更甘甜的果實，才能讓這批人心滿意足，他們?nèi)钡牟皇乾F(xiàn)金流也不是資金，而是短時間內(nèi)籌集到的足夠大的資金，周轉一年半載也能還掉了。
以上政策如果實現(xiàn)，必然會帶來副作用，杠桿的增加也會大量吞噬現(xiàn)金流，房價上漲后能夠通過再融資或轉貸變換還款方式來優(yōu)化現(xiàn)金流，可是如今房產(chǎn)處于分化的態(tài)勢，很難像前20年那樣，閉眼買入就一定高收益。
然后還會有一些配套措施，增加需求量，但不是銀行所主導和分內(nèi)的事，比如取消離婚看三年內(nèi)前配偶房產(chǎn)數(shù)量（雖然會出現(xiàn)一些“無限房票大法”的現(xiàn)象）、贈與房產(chǎn)給父母購買一手房依然算套數(shù)。。其實都是把前些年強加的不合理調(diào)控給剝離掉，還給老百姓些微自由選擇的權利。
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