總體銷(xiāo)售：復(fù)蘇不及預(yù)期，6月繼續(xù)轉(zhuǎn)弱

(相關(guān)資料圖)

房企銷(xiāo)售復(fù)蘇不及預(yù)期，出現(xiàn)二次探底。根據(jù)《2023年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，與去年同期基本持平，表明房企銷(xiāo)售復(fù)蘇不及預(yù)期。從增速看，TOP100房企銷(xiāo)售額，1-4月、1-5月、1-6月同比分別增長(zhǎng)12.8%、8.4%、0.1%，增速持續(xù)明顯下降，房企銷(xiāo)售出現(xiàn)二次探底的情況。

6月房企銷(xiāo)售繼續(xù)轉(zhuǎn)弱。TOP100房企6月單月銷(xiāo)售額同比下降29.4%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后環(huán)比下降19.0%。自二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，購(gòu)房者置業(yè)情緒偏弱。步入6月，市場(chǎng)活躍度延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，端午假期期間，除個(gè)別城市外，各地推盤(pán)力度不足，多地以順?shù)N為主，導(dǎo)致銷(xiāo)售額同比大幅下降。

圖：2021年至2023年1-6月TOP100房企累計(jì)銷(xiāo)售額及增速情

數(shù)據(jù)來(lái)源：

業(yè)績(jī)分化：央國(guó)企銷(xiāo)售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，出險(xiǎn)民企大幅下降

2023年上半年，房企格局繼續(xù)分化，央國(guó)企韌性較強(qiáng)、增長(zhǎng)強(qiáng)勁，中小房企競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)明顯不足。其中，TOP50房企同比來(lái)看，央國(guó)企平均增長(zhǎng)45.8%，穩(wěn)健民企增長(zhǎng)14.2%，混合所有企業(yè)增長(zhǎng)7.7%，出險(xiǎn)民企下降36.6%。與2021年同期比較，央國(guó)企平均增長(zhǎng)8.7%，穩(wěn)健民企、混合所有企業(yè)平均下降40%左右，出險(xiǎn)民企平均下降超過(guò)70%。

表：TOP50中各類(lèi)企業(yè)銷(xiāo)售平均增長(zhǎng)水平比較

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布，綜合整理

TOP30陣營(yíng)房企銷(xiāo)售保持韌性，銷(xiāo)售額持續(xù)提升。2023年上半年， TOP10房企銷(xiāo)售額均值為1542.0億元，較上年增長(zhǎng)6.0%；TOP11-30房企銷(xiāo)售額均值為489.3億元，較上年增長(zhǎng)1.0%；TOP31-50房企銷(xiāo)售均值為241.0億元，較上年下降6.4%；TOP51-100房企銷(xiāo)售額均值為113.1億元，同比下降9.6%。

企業(yè)拿地：投資強(qiáng)度下降

房企拿地降幅有所增加，房企聚焦核心城市頭部?jī)r(jià)值板塊。根據(jù)《2023年1-6月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額5920億元，拿地規(guī)模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，在市場(chǎng)筑底修復(fù)的階段，“安全性、流動(dòng)性、收益性”都較為確定的核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，是房企“搶地、爭(zhēng)奪”的重心。這類(lèi)地塊供地稀缺性較強(qiáng),未來(lái)去化速度有保障，市場(chǎng)預(yù)期較好。

從50家代表企業(yè)拿地銷(xiāo)售比離散圖來(lái)看，拿地銷(xiāo)售比內(nèi)部分化明顯，拿地銷(xiāo)售比依舊較低。50家代表企業(yè)上半年拿地銷(xiāo)售比均值為18.2%，較去年同期下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。1-6月，代表企業(yè)拿地投資雖然依舊疲軟，但部分企業(yè)投資有所好轉(zhuǎn)。

房企風(fēng)險(xiǎn)：仍將蔓延和深化，將打擊行業(yè)信心

銷(xiāo)售及融資改善有限，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)仍將蔓延。銷(xiāo)售方面，上半年總體上房企銷(xiāo)售與去年持平，總量復(fù)蘇不及預(yù)期。融資方面，在“三支箭”支持下，房企發(fā)債融資、股權(quán)融資出現(xiàn)積極進(jìn)展，融資支持受益的只是個(gè)別房企，大部分中小民營(yíng)房企融資仍然十分困難；行業(yè)融資環(huán)境沒(méi)有發(fā)生明顯改善，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月房企到位資金同比下降6.6%。如果下半年延續(xù)當(dāng)前的銷(xiāo)售及融資態(tài)勢(shì)，在銷(xiāo)售回款及融資改善有限的情況下，上半年又有幾家房企發(fā)生債務(wù)違約，下半年房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)仍將會(huì)蔓延。

房企風(fēng)險(xiǎn)在深化，上市房企退市潮不可避免。部分房企發(fā)生債務(wù)違約以來(lái)，銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)及融資等方面受到較大沖擊，上半年已經(jīng)有2家房企退市，現(xiàn)在有8家房企鎖定退市，還有多家房企面值在1元附近波動(dòng)或停牌將到18個(gè)月在逼近退市，下半年出現(xiàn)上市房企退市潮不可避免。多家房企退市，對(duì)于債務(wù)重組、保交樓、行業(yè)信心提振都將是較大的打擊。

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