8月29日，曾經(jīng)的”新場地王“中糧首創(chuàng)禧瑞祥云（備案名：祥云華亭苑）時隔3年多再次加推。
原本以為會如“顧村地王”央璽一樣打一場漂亮的翻身仗，然而事與愿違。
【資料圖】
來自東方公證處信息顯示，項目在認(rèn)購期間共收到58組客戶意向客戶參與認(rèn)購，認(rèn)購率僅為21.6%。
在別的樓盤使出渾身解數(shù)只為了不觸發(fā)積分的時候，中糧首創(chuàng)禧瑞祥云在努力將房子賣的出去，為了給自己增添更多的籌碼，項目打出認(rèn)購即送車位一個的優(yōu)惠。
要知道在如此高的市場熱度下，打折優(yōu)惠等促銷手段可是罕見操作。對于本來就是貼著成本賣，甚至是賠本賣的“地王”項目來講，更是如此。
另外，從外立面可以看到，該項目已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，將于明年6月份交付，這對于購房者來說，原也是一項具有吸引力的因素。
然而，”優(yōu)惠力度“”準(zhǔn)現(xiàn)房“也未讓中糧首創(chuàng)禧瑞祥云得到市場的認(rèn)可，依舊沒有購房者愿意買單。2022年8月29日，中糧首創(chuàng)禧瑞祥云迎來加推，推出268套89-130平方米疊加，備案均價58000元/平方米，項目在認(rèn)購期間共收到58組客戶意向客戶參與認(rèn)購，認(rèn)購率約21.6%。
21.6%的認(rèn)購率在當(dāng)前上海市場是一個什么樣的水平？從三批次34個入市樓盤的開盤情況來看，僅有中建玖里書香與金融街奉賢金悅兩個樓盤的認(rèn)購率低于中糧首創(chuàng)禧瑞樣云。
可以說是當(dāng)年有多豪氣，如今就有多悲壯。
2016年6月，中糧以總價24.4億元拿下項目所在的浦東新區(qū)新場旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，該幅地塊為純宅地，溢價率達(dá)235.62%，成交樓面價約35744元/平方米，刷新了浦東新場板塊宅地樓板價，有“新場地王”之稱。
蟄伏兩年后，項目于2018年12月迎來首開，推出380套住宅，均價約4.59萬元/平方米。來自東方公證處信息顯示，項目共58組有效意向認(rèn)購，認(rèn)購率15%。
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，直到2021年3月，380套房源才網(wǎng)簽完，也就是說這380套房源，經(jīng)歷了2年多時間才完全消化。
送車位、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，同時又是位于南匯四大鎮(zhèn)之一的銀新場，緣何落得如此局面？
在上海，一個新盤項目的熱度和它的倒掛率有直接關(guān)系。
回顧目前市場上熱門的新盤項目，哪一個不是倒掛優(yōu)勢明顯，比如前幾天剛開盤的靜安天悅，新房價格10.5萬/平方米，周邊大寧金茂府二手房掛牌價在13萬/平，倒掛率約24%；近兩年的大熱盤蟠龍?zhí)斓兀路烤鶅r約6.87萬/㎡，二手成交價已近10萬/㎡，倒掛率約46%。
而中糧首創(chuàng)禧瑞祥云，目前項目疊墅取證均價為5.8萬/平方米，毛坯交付。而它周邊的二手房，鏈家網(wǎng)顯示，今年以來，東方冠郡高層成交均價在3.7萬-4.3萬/㎡，多層成交價在3萬/平方米左右；萬科清林徑成交價在4萬/㎡。對比下的價格，中糧首創(chuàng)禧瑞祥云沒有任何倒掛優(yōu)勢。
拋去沒有任何倒掛優(yōu)勢這點外，中糧首創(chuàng)禧瑞祥云遇冷的另一原因，或歸結(jié)為板塊現(xiàn)狀不足以支撐目前較高的房價水平。
項目位于浦東新場板塊，說起新場，大家第一時間想到的就是新場古鎮(zhèn)，出于對古鎮(zhèn)歷史遺跡建筑的保護(hù)，目前并沒有大規(guī)模開發(fā)，隨處可見居民自建房。
商業(yè)配套方面，新場的配套設(shè)施大多比較簡單，多以社區(qū)底商和小型的商業(yè)配套為主，僅可滿足日常生活需求。
在中糧首創(chuàng)禧瑞祥云馬路對面，是商業(yè)綜合體中優(yōu)城市廣場，除了電影院已于今年開始試營業(yè)，其余部分尚未運營，從現(xiàn)場來看，一片蕭條、冷清。
在鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)查閱資料時，了解到中優(yōu)城市廣場已經(jīng)開發(fā)多年，目前處于半爛尾狀態(tài)，至于何時開業(yè)，仍然成謎。
交通方面，項目距離地鐵16號線新場站直線約2公里，需要公交或者自駕接駁，但是公交等待時間過長，間隔時間20分鐘。此外，據(jù)介紹，規(guī)劃中的27號線預(yù)計在新場古鎮(zhèn)設(shè)有站點，距離項目直線距離也要1.5公里左右。
不過，于項目來講，自駕比較方便，項目距離S2滬蘆高速入口不過幾百米，周邊有申江南路、S2滬蘆高速、滬南公路等交通主干道。
醫(yī)療方面，項目周邊有新場社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、新場醫(yī)學(xué)中心（三甲），能滿足居民普通的就醫(yī)需求。
教育資源方面，根據(jù)2022年浦東新區(qū)公辦小學(xué)招生地段公示，中糧首創(chuàng)禧瑞祥云學(xué)區(qū)為新場實驗小學(xué)（新城校區(qū)），距離項目約200米左右，據(jù)悉，新場實驗小學(xué)由明珠托管。
