今年上海樓市已分三批次集中推出了百余個(gè)樓盤，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有60多個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，入圍分?jǐn)?shù)屢創(chuàng)新高。即使未觸發(fā)積分，熱門項(xiàng)目認(rèn)購率超100%也是主旋律。

(資料圖)

但新房市場冷熱不均的現(xiàn)象仍然存在，如近半年兩次開盤的天安象嶼西江悅，首開認(rèn)購率約28%、第二次開盤認(rèn)購率13%。在大家都需要拼積分買房的時(shí)候，天安象嶼西江悅憑“一己之力”讓購房者實(shí)現(xiàn)了全場任選。

大家都搶的房未必是好房，但大家都不搶的房子，必定是有硬傷的。一起來看看，天安象嶼西江悅為何不被大家待見。

陽光城2021年拿地

后易主天安&象嶼

先一起來看看天安象嶼西江悅的前世今生。

2021年2月，陽光城以19.65億元摘得寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)BSPO-2202單元H-06土地，樓板價(jià)26052元/平方米，溢價(jià)率13.27%。同年8月，項(xiàng)目案名公布，為陽光城西江悅。

2021年10月，陽光城傳出債務(wù)危機(jī)，繼資金鏈危機(jī)后又接連經(jīng)歷了流動(dòng)性危機(jī)，股債雙殺。2021年12月，西江悅改名換姓，搖身一變?yōu)樘彀蚕髱Z西江悅。變更后，由天安中國、上海象嶼置業(yè)有限公司分別持股51%、49%。據(jù)悉象嶼先前也歸屬于合作者，占股40%。

圖源網(wǎng)絡(luò)

兩次開盤去化情況堪憂

認(rèn)購率分別為28%、13%

天安象嶼西江悅隨2022年一批次集中入市，據(jù)悉在首開前的蓄客期，項(xiàng)目即啟動(dòng)中介分銷為樓盤造勢。即便在龐大的中介資源支持下，項(xiàng)目最終的認(rèn)購情況仍然不盡如人意。

公開信息顯示，天安象嶼西江悅首開的334套82-140平方米洋房和疊加房源，均價(jià)44392元/平方米，最終僅95組客戶參與搖號(hào)，認(rèn)購率約28%。

圖源：天安象嶼西江悅

上海第四批次入市項(xiàng)目中，再現(xiàn)天安象嶼西江悅的身影。項(xiàng)目推出402套82-138平方米洋房和疊加房源，均價(jià)維持44392元/平方米。這一次，認(rèn)購率更是令人大跌眼鏡，僅有52組客戶參與搖號(hào)，認(rèn)購率13%。

圖源：天安象嶼西江悅

據(jù)悉，為了加快去化，天安象嶼西江悅推出了購房優(yōu)惠活動(dòng)，如“一口價(jià)”、家電禮包、物業(yè)抵用券等。

圖源網(wǎng)絡(luò)

但這些，依舊難改項(xiàng)目去化難的局面。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站信息，天安象嶼西江悅兩次推出的總計(jì)736套房源，還剩452套可售。

圖源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

在天安象嶼西江悅最近一次開盤之后，其官方公眾號(hào)宣稱項(xiàng)目“一紅再紅 開盤理所當(dāng)‘燃’”。而現(xiàn)實(shí)是，項(xiàng)目的去化速度、認(rèn)購率實(shí)難與“熱銷”掛鉤。

圖源：天安象嶼西江悅

地段尷尬是硬傷

剛需買不起、改善看不上

天安象嶼西江悅位于寶山美蘭湖高爾夫球場東側(cè)，月羅公路南側(cè)。一直以來，“緊鄰美蘭湖高爾夫球場”都是美蘭湖板塊不少項(xiàng)目的賣點(diǎn)。而實(shí)地探訪過天安象嶼西江悅就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)球場橫亙于天安象嶼西江悅與7號(hào)線美蘭湖地鐵站及其附近商業(yè)之間，成為天安象嶼西江悅與成熟商業(yè)、便利交通之間的一大障礙物。

天安象嶼西江悅與7號(hào)線美蘭湖地鐵站直線距離約2.4公里，而由于球場的存在，出行需向北繞行至月羅公路或者向南繞行至楊南路。駕車距離約5公里；乘坐公交的話則需要40多分鐘。

圖源：百度地圖

目前美蘭湖板塊內(nèi)的商業(yè)配套主要集中于7號(hào)線美蘭湖地鐵站附近，有世紀(jì)聯(lián)華、大潤發(fā)等超市，可滿足日常購物需求。70萬方大型TOD中集金地美蘭城的商業(yè)使得整個(gè)板塊的商業(yè)更上一層樓，但天安象嶼西江悅距離這些商業(yè)都較遠(yuǎn)。

此外，在天安象嶼西江悅周邊，匯聚著寶山工業(yè)園區(qū)多個(gè)廠房，環(huán)境堪憂。在項(xiàng)目北側(cè)約2公里即是寶羅瞑園。這是一座于1988年開始營建的永久性墓園。“墓景房”的因素想必也勸退了不少購房者。

再看天安象嶼西江悅的產(chǎn)品和價(jià)格，項(xiàng)目主推82-110平方米洋房和118-138平方米疊加，整體均價(jià)約44392元/平方米。而項(xiàng)目北側(cè)一路之隔的卓越玲瓏悅府此前洋房和疊墅銷售均價(jià)僅43000元/平方米。

這個(gè)地段的疊墅，對于改善族來說并沒有太大吸引力；而遠(yuǎn)離地鐵站的洋房，4萬+的均價(jià)并不低?！皠傂栀I不起、改善看不上”，用來形容天安象嶼西江悅可以說是很形象了。

在上海蟄伏多年的象嶼，此次西江悅作為其回歸首秀，并沒有實(shí)現(xiàn)一炮而紅。如今，項(xiàng)目700余套的體量已經(jīng)悉數(shù)入市，去化之路還要走多久？！

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