來(lái)源：大盧侃樓市
(相關(guān)資料圖)
從我國(guó)前三季度GDP走勢(shì)可以看出，今年經(jīng)濟(jì)受到承壓。樓市是和經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)聯(lián)的行業(yè)，本月公布的前11個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)可以看出呈現(xiàn)一路下滑走勢(shì)。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，地方政府積極應(yīng)對(duì)，限購(gòu)、限貸、限售上做出優(yōu)化和調(diào)整，但情況似乎沒(méi)有太大改善。下半年在“保交付”的推進(jìn)中，金融16條、金融“三支箭”為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)希望，資本市場(chǎng)率先反應(yīng)，龍頭房企拿到銀行授信，政策利好開(kāi)始兌現(xiàn)。
政策利好尺度加大，市場(chǎng)反應(yīng)曇花一現(xiàn)
樓市和金融關(guān)聯(lián)度高，降準(zhǔn)、降息被市場(chǎng)公認(rèn)為利好。今年央行兩次降準(zhǔn)、三次降息，目前LPR已近是有新規(guī)則以來(lái)利率水平最低時(shí)期。值得關(guān)注的是，面對(duì)海外加息，我國(guó)采取逆周期操作，尤其是5年以上的中長(zhǎng)期貸款出現(xiàn)非對(duì)稱下調(diào)，持續(xù)釋放長(zhǎng)期資金。利率下降可以降低購(gòu)房總支出，提振樓市消費(fèi)意愿。
今年以來(lái)各地政府積極出臺(tái)相應(yīng)舉措，穩(wěn)樓市的尺度也越來(lái)越大。人才政策已近屢見(jiàn)不鮮，二線城市開(kāi)啟部分區(qū)域限購(gòu)松綁，認(rèn)房不認(rèn)貸的城市也在增加，年底南京等多個(gè)二線城市對(duì)二套房首付比例開(kāi)始下調(diào)。今年各地出臺(tái)松綁政策不下千條，千方百計(jì)要穩(wěn)樓市。但是從實(shí)際效果來(lái)看并不及預(yù)期。多數(shù)情況呈現(xiàn)短期脈沖式增長(zhǎng)，此后成交量再度回歸原來(lái)運(yùn)行軌道。
之所以產(chǎn)生這種現(xiàn)象在于此前“去庫(kù)存”由上至下積極推進(jìn)，而現(xiàn)在是“一城一策”。比如10年前去房貸利率全國(guó)范圍都可以打7折，但是目前樓市疲軟的城市可以在基準(zhǔn)LPR上繼續(xù)打8折，所以不少城市的首套房利率已近低于“4”，而像上海這樣的一線城市繼續(xù)在高位運(yùn)行。
此外，樓市政策“托而不舉”，房住不炒仍是調(diào)控重要原則。所以從調(diào)控政策來(lái)看，中央層面的政策導(dǎo)向多聚焦在“保市場(chǎng)主體”，換而言之，政策多發(fā)力在房企身上。四季度金融16條后可以看到不少優(yōu)質(zhì)房企拿到銀行授信、開(kāi)啟發(fā)債融資之旅，甚至可以看到在暫停7年后，再度迎來(lái)房企定增。
相對(duì)以往，這輪政策利好中央層面多注重于“B端”，相對(duì)于直接作用于“C端”而言更穩(wěn)妥、更溫和。
上?！熬S穩(wěn)”，人才“優(yōu)先”
盡管今年上海受到重壓，封控了2個(gè)月，各行業(yè)均受到不同程度影響。但相對(duì)于二線三線甚至更低級(jí)別的城市，上海在樓市政策方面比較平穩(wěn)，幾乎沒(méi)有太多干預(yù)市場(chǎng)的舉措?；诔鞘刑攸c(diǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度來(lái)看，人才是重點(diǎn)要素之一。因此今年的人才以及落戶舉措不少。比如4月13日臨港優(yōu)化人才購(gòu)房政策，將人才認(rèn)定有效期拉長(zhǎng)，認(rèn)定程序簡(jiǎn)化等等。6月7日發(fā)布《關(guān)于助力復(fù)工復(fù)產(chǎn)實(shí)施人才特殊支持舉措的通知》。6月28日，上海學(xué)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于做好2022年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)工作的通知》，在滬各研究所、各高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生，世界一流大學(xué)建設(shè)高校應(yīng)屆碩士畢業(yè)生、世界一流學(xué)科建設(shè)高校建設(shè)學(xué)科應(yīng)屆碩士畢業(yè)生，符合當(dāng)年度非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請(qǐng)本市戶籍辦法規(guī)定的基本條件即可落戶。
從宏觀發(fā)展角度來(lái)看，五大新城發(fā)展是“明牌”，今年政府工作報(bào)告明確要提升新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級(jí)。人是跟產(chǎn)業(yè)走的，隨著五大新城產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步提升后，對(duì)于人的吸附力更強(qiáng)。雖然沒(méi)有直接刺激買(mǎi)家，但在合理的引導(dǎo)下，今年五大新城的新房銷(xiāo)售相當(dāng)活躍。
總體來(lái)看，上海地方層面幾乎沒(méi)有出臺(tái)直接針對(duì)消費(fèi)端的穩(wěn)樓市舉措，反過(guò)來(lái)也能說(shuō)明，上海樓市消費(fèi)韌性強(qiáng)，現(xiàn)在的調(diào)整比較溫和，是在管理層的容忍范圍內(nèi)。
政策未來(lái)預(yù)判：重振信心很重要，一線保持“穩(wěn)定”
要讓樓市再度企穩(wěn)信心很重要，但還面臨諸多壓力。M1和M2之間出現(xiàn)負(fù)剪刀差，而且11月的數(shù)據(jù)顯示二者之差在加大。說(shuō)明大家儲(chǔ)蓄意愿在增加，資金流不到企業(yè)端，換而言之，實(shí)體經(jīng)濟(jì)中仍缺少資金。進(jìn)一步推演，企業(yè)經(jīng)營(yíng)遇到壓力，員工收入受影響，誰(shuí)還敢買(mǎi)房？歸更到底，樓市消費(fèi)信心的回歸還依托于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的復(fù)蘇。
從政策面來(lái)看，年末再度提到“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，上次還是2003年。這對(duì)今后政策導(dǎo)向以及信心提振的作用相當(dāng)重要。但在“房住不炒”、“因城施策”指引下，城市之間還是有差別。二線及以下城市調(diào)控政策或進(jìn)一步寬松，尤其是明年上半年，銷(xiāo)售預(yù)計(jì)還會(huì)延續(xù)疲軟走勢(shì)，政策的寬容度會(huì)加大。二套房首付比例下調(diào)，二套房貸款利率下調(diào)，認(rèn)房不認(rèn)貸等都是工具箱內(nèi)常用工具，推動(dòng)消費(fèi)意愿。
從上海本地來(lái)看，基于一線城市的特殊性，不會(huì)有大尺度的變動(dòng)，適度微調(diào)是大概率事件。至少今年銷(xiāo)售情況還不錯(cuò)，雖然存量市場(chǎng)縮量嚴(yán)重，但交易量遠(yuǎn)沒(méi)有低到2017年和2018年時(shí)期，說(shuō)明市場(chǎng)還有很強(qiáng)的承接力。因此，市場(chǎng)溫度在沒(méi)有降到那一時(shí)期，樓市政策還會(huì)保持穩(wěn)定。其實(shí)讓市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)比出政策干擾原本運(yùn)行節(jié)奏來(lái)得更健康。
關(guān)鍵詞： 中原地產(chǎn) 可以看出 調(diào)控政策
