來源：大盧侃樓市
土拍雙集中進入第二年，不過不少城市在拍地環(huán)節(jié)上“加量”。比如上海進行4批次出讓，南京甚至有5批次出讓。這也直接導致上海今年涉宅用地的宗數(shù)和金額超過去年。盡管量不少，但沒有一宗土地流拍，體現(xiàn)上海樓市的消費韌性。
【資料圖】
平穩(wěn)開局 土地全部成交
今年4月，上海市規(guī)劃和自然資源局披露全年土地供應計劃，其中，商品住房用地522-592公頃。經(jīng)過4批次集中交易，順利完成今年計劃。從土拍節(jié)奏來看，前3批每一批成交的土地宗數(shù)都在30幅以上，總量相對平衡，最后一批土拍數(shù)量只有6宗，下墜幅度較大。
從交易情況來看，最大特點有幾個：
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土地供應集中在外圍
上海發(fā)展重點聚焦在五大新城，因此，土地投放有意增加這些區(qū)域的比重。臨港是五大新城中最搶眼的地方，總交易量比其他幾個地方都高。
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國企、央企成為拿地主力
去年這一格局就有苗頭，今年這一現(xiàn)象得到固化。這和國、央企綜合實力強有一定關(guān)聯(lián)。今年招商蛇口拿了10宗地塊，排名第一，華發(fā)、保利都拿了7宗，并列第二。象嶼拿了6宗地塊，排名第三。上海拿地靠前的看不到民營企業(yè)身影。
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有溢價地塊少
今年行業(yè)繼續(xù)承受重壓，“保交付”是工作重點，銷售疲軟的情況下拿地更為保守。作為企業(yè)而言更要把有限資金投入利潤更高的地方，因此，一線和強二線又成為避險之地。當然，并不意味市場會“搶破頭”，一方面和上海土地供應充分有關(guān)；另一方面房企拿地也頗為理性，不強求，不會高價搶地。因此，今年絕大部分地塊都是底價成交。
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土地品質(zhì)佳
上海土地之所以能吸引開發(fā)商，今年投放土地品質(zhì)不錯也是重要原因。比如長寧很少有土地出讓，今年出讓一幅新涇鎮(zhèn)土地，離開西郊公園不遠，可以做高品質(zhì)公寓。此外，今年普陀、楊浦、靜安中興社區(qū)等中心區(qū)也有不少地塊推出，稀缺性導致市場關(guān)注度高。外圍區(qū)域也投放不少市場關(guān)注度高的地塊，比如徐涇、顧村等等。上海進入改善時代，這些板塊都是改善和首次置業(yè)關(guān)注度相當高的地方，不用擔心銷售壓力。
土拍規(guī)則不斷優(yōu)化 機會公平對小房企友好
上海經(jīng)歷特殊時期，為提高房企參與度，上海對土拍規(guī)則進行微調(diào)。一方面提供更多拿地可能，實現(xiàn)機會公平，另一方面，優(yōu)化參拍規(guī)則，進一步體現(xiàn)價格公證。因此，今年繼續(xù)可以看到類似宸嘉發(fā)展、南昌市政、祥源、如皋合盛等“新面孔”。
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沒有打分，直接競價
上海拍地采用招掛復合方式進行，對于熱門地塊參與人多，一般要通過“打分”方式先篩選一批分數(shù)高的企業(yè)參與。對于中小房企，尤其是沒有在一線有項目的房企比較吃虧，因為分數(shù)低，容易被淘汰。今年只要報名就可以參加，不論地塊多熱門，房企都有機會參與。這也導致最后一批土拍，顧村地塊有12家競買人參與，也是啟用新規(guī)則以來參與人數(shù)最多一次。
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資金監(jiān)管要求降低
上海土拍資金要求全國最嚴。首先要求是自有資金，而且是穿透式監(jiān)察。被監(jiān)管的拍地資金往往是起拍價的1.3倍，即100%起拍價+10%溢價上限+20%保證金。比如一幅地塊起拍價100億，趴在監(jiān)管賬戶的資金要達到130億。本來房企資金就頗為緊張，一放可能要將近一個月，拍一次地就算沒有拍中，資金反而被擱置，參與的成本很高。而這一次，從原來最高130%降至110%，保證金抵消在其中。
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隨機值增多
隨機值的目的就是防止串通，這次隨機值又有了新“花樣”。據(jù)上海土地市場官網(wǎng)發(fā)布的《關(guān)于住宅用地集中出讓相關(guān)提問的解答和提示》公告，競價進入一次書面報價階段，一旦有競買人報價相同（無論該報價最終是否有效），將觸發(fā)系統(tǒng)新增一個大于中止價但不大于一次書面最高報價的任一萬位整數(shù)“隨機值”。書面報價環(huán)節(jié)僅新增一個隨機值，隨機值可與競買人的報價重復。平均價為一次書面報價結(jié)束后所有有效報價的算術(shù)平均值（有三個及以上有效報價的，“隨機值”納入平均價計算），未報價、無效報價和修正報價不納入平均價計算。換而言之，如果有3家參拍者，除了3個報價外還會由機器自動產(chǎn)生另外3個“隨機值”。這樣平均價更難琢磨，杜絕串通拿地的機會。
國企央企繼續(xù)領頭 民企參與度將會提升
上海房地產(chǎn)聯(lián)動價留給房企足夠利潤空間，也是房企重要利潤來源，上海也是樓市消費力最有韌性的城市，因此，上海土地市場肯定還會保持較高吸引力?；诖?，明年土拍依然不會看到有流拍現(xiàn)象。所有土地均能平穩(wěn)出讓依然是可以確定的結(jié)果。
當然，市場分化不可避免。比如20-30億總價不高，又處于熱點板塊的地塊依然會受到熱捧，最后進入一次性報價階段，拼運氣才能拿地的現(xiàn)象仍會發(fā)生。另一方面，隨著年末諸多政策利好，比如不少房企拿到銀行受信，允許增發(fā)等等，資金寬裕后補倉需要。尤其像招商、保利等房企，今年開盤項目多，按此推算，上海土儲并不充裕。因此，這類房企還會保持較快拿地頻率。當然，不少質(zhì)地優(yōu)良的民企也獲得資金支持，比如萬科接連拿到多個銀行授信，明年也會積極參與上海市場土拍，民企也會有試探性回歸?？傊髂甑耐恋厥袌鲆廊豢袋c多多。
關(guān)鍵詞： 土地市場 市場關(guān)注
