新年伊始，樓市走向總是令人期待。2022年，上海宅地保持高位供應(yīng)，在全國(guó)創(chuàng)下“零流拍”紀(jì)錄。受土地市場(chǎng)傳導(dǎo)作用，上海今年新房供應(yīng)量或創(chuàng)新高，市場(chǎng)預(yù)計(jì)，會(huì)有近300個(gè)樓盤(pán)入市。
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供應(yīng)“井噴”會(huì)帶來(lái)哪些變化？從過(guò)去一年的市場(chǎng)表現(xiàn)，我們可以找到答案。事實(shí)上從2022年開(kāi)始，上海新房供應(yīng)明顯走高，全年入市超9萬(wàn)套房源，創(chuàng)2016年以來(lái)最高水平。由此帶來(lái)的三個(gè)變化值得關(guān)注。
這兩天，“住建部部長(zhǎng)談2023買(mǎi)房租房”話(huà)題登上熱搜。住建部部長(zhǎng)倪虹表示，今年要重點(diǎn)抓好5件事，努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，其中包括“大力支持剛性和改善性住房需求”。
不少有改善需求的上海市民，已經(jīng)提前感受到了這一趨勢(shì)。從事法律行業(yè)的孫女士計(jì)劃置換一套面積更大的房子為二胎做準(zhǔn)備，從2021年開(kāi)始“打新”。由于資金充裕、社保積分占優(yōu)勢(shì)，他們把目光投向了內(nèi)環(huán)新盤(pán)，但內(nèi)環(huán)新盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈。整整一年里，孫女士輾轉(zhuǎn)位于前灘、北外灘、徐匯的網(wǎng)紅盤(pán)，始終沒(méi)有收獲。但在2022年，她順利搖中人氣頗旺的靜安天悅，成功“上岸”。
記者發(fā)現(xiàn)，有類(lèi)似經(jīng)歷的消費(fèi)者不在少數(shù)。上海中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師盧文曦解釋說(shuō)，這是因?yàn)?022年上海新房市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)井噴，特別是總價(jià)600萬(wàn)元以上的改善性房源在總量中的占比，要明顯高于2021年。“盤(pán)子”變大，購(gòu)買(mǎi)房的入選幾率自然也增加了。
與此同時(shí)，樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)門(mén)檻發(fā)生變化。自2021年起，上海新盤(pán)變成集中供應(yīng)，由此，成交量逐漸受供應(yīng)節(jié)奏所驅(qū)動(dòng)，傳統(tǒng)樓市淡旺季規(guī)律開(kāi)始模糊。集中供應(yīng)模式的好處是，讓同一批次里的樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)量被攤薄，避免出現(xiàn)某一樓盤(pán)極端過(guò)熱的情況。而在2022年供應(yīng)量井噴之下的集中供應(yīng)，讓認(rèn)購(gòu)門(mén)檻明顯降低。
以大虹橋板塊為例，增加供應(yīng)之后，購(gòu)房者入圍積分有下降之勢(shì)。11月中旬，上海有190萬(wàn)平方米房源入市，供應(yīng)面積為全年最高，此后，大虹橋板塊多個(gè)樓盤(pán)下調(diào)入圍積分，普遍在60分出頭，12月開(kāi)盤(pán)的中鐵虹橋逸都入圍分?jǐn)?shù)僅61.22分。早在10月開(kāi)盤(pán)的招商象嶼蟠龍府入圍分?jǐn)?shù)則為75.85分。
還有一些樓盤(pán)調(diào)整了認(rèn)購(gòu)規(guī)則。有的從公示到認(rèn)購(gòu)的周期從3周壓縮到最短11天，這意味著消費(fèi)者的認(rèn)購(gòu)金可以及時(shí)“解封”，盡早到下一個(gè)樓盤(pán)去認(rèn)購(gòu)，增加了買(mǎi)到心儀房源的幾率；有的調(diào)整了入圍比，市區(qū)項(xiàng)目和郊區(qū)人氣樓盤(pán)的入圍比從1.3提高至1.8到2.5的數(shù)量增加，將確保購(gòu)房機(jī)會(huì)更加公平合理。
今年新房成交量依然被市場(chǎng)看好?！罢呃锰嵴袷袌?chǎng)信心的作用會(huì)越來(lái)越明顯。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，“金融16條”支持剛性和改善性住房需求、“三支箭”房企支持政策紛紛落地，將共同促進(jìn)購(gòu)房者的房?jī)r(jià)預(yù)期，保持成交力度。
2022年，樓盤(pán)“千人搖”和門(mén)庭冷落并存。楊浦仁恒海上源、靜安新湖青藍(lán)國(guó)際出現(xiàn)了“千人搖號(hào)”，而浦東祝橋森蘭海天名筑認(rèn)購(gòu)率僅9.4%，金山保利云湖壹號(hào)也不足10%。
由此看來(lái)，新房不好賣(mài)，主要因素在于地段。但在2022年，即使是地段不錯(cuò)的樓盤(pán)，也變得不好賣(mài)了。2020年，人氣樓盤(pán)幾乎是搶購(gòu)，而如今，這些樓盤(pán)雖然也能“日光”，但在選房過(guò)程中，叫號(hào)數(shù)明顯增加。如靜安天悅344套房源，叫號(hào)866售罄；江華發(fā)建發(fā)浦·縵云666套房源，叫號(hào)1115售罄，這說(shuō)明不少人考慮到?jīng)]有心儀選項(xiàng)而放棄。
業(yè)內(nèi)人士解釋道，充足的供應(yīng)量攤薄了樓盤(pán)人氣，消費(fèi)者理性增加，對(duì)住宅本身的要求更高。不同于以前“買(mǎi)到就是賺到”的投資思路，不少購(gòu)房者更看重居住需求，即使搖中了人氣盤(pán)，如果沒(méi)有心儀戶(hù)型、樓層或樓棟，也不會(huì)盲目入手。
記者發(fā)現(xiàn)，在一些社交平臺(tái)上，關(guān)于住宅戶(hù)型、功能區(qū)配置的討論越來(lái)越多，物業(yè)管理也成為人們競(jìng)相重視的指標(biāo)?！拔蚁胭I(mǎi)南北通透的戶(hù)型，但現(xiàn)在連廊房好像越來(lái)越多了?！庇谙壬f(shuō)。連廊房是指是兩個(gè)單元之間有設(shè)計(jì)供住戶(hù)通過(guò)的通道的住房，也是一個(gè)消防通道，當(dāng)一個(gè)單元電梯不能用的時(shí)候，可以從另一個(gè)單元下樓，如今成為高層板式住宅的常規(guī)設(shè)計(jì)。為了提高開(kāi)發(fā)效率和商品房總價(jià)格，一梯兩戶(hù)的設(shè)計(jì)逐漸被兩梯四戶(hù)所替代，考慮到消防安全，連廊房越來(lái)越多，由此導(dǎo)致四戶(hù)中的中間戶(hù)在滿(mǎn)足采光同時(shí)，犧牲了一部分私密性，公攤面積也會(huì)增加。不少購(gòu)房者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商做設(shè)計(jì)時(shí)需要提供更加多元化戶(hù)型。
“購(gòu)房人的選擇面變大，買(mǎi)房底層邏輯回歸，房子產(chǎn)品屬性是最重要的?！睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入深度調(diào)整期，走高質(zhì)量發(fā)展之路，提供高品質(zhì)住房，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)活下去的必備要素。住建部也表示，2023年將努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子。比如，提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，打造“好房子”樣板。
新房海量供應(yīng)，一定程度上擠壓了二手房市場(chǎng)。
盧文曦表示，上海二手房市場(chǎng)2022年深度調(diào)整，成交總量不到16萬(wàn)套，同比下降超50%，年底更是出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的情況。
這對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息。上海信義房屋業(yè)務(wù)總監(jiān)伍世豪說(shuō)，目前市場(chǎng)掛牌量供大于求，逐漸從賣(mài)方的話(huà)語(yǔ)權(quán)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方的話(huà)語(yǔ)權(quán)，也會(huì)由過(guò)去產(chǎn)品導(dǎo)向慢慢地轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)導(dǎo)向。當(dāng)買(mǎi)方有很多的產(chǎn)品可以挑選的時(shí)候，會(huì)優(yōu)先選擇對(duì)他有利的交易產(chǎn)品、交易條件、服務(wù)有保障的房產(chǎn)中介。
比如，人們可以觀望中不斷調(diào)整優(yōu)化自己的需求?！敖酉聛?lái)我會(huì)重點(diǎn)看徐匯的房子?！币晃毁?gòu)房者告訴記者，在看房過(guò)程中，她發(fā)現(xiàn)徐匯不少老小區(qū)的改造十分看重細(xì)節(jié)，老舊水泥樓梯不僅翻新了，而且臺(tái)階都貼上防滑條，有的樓棟還繪有墻畫(huà)，這些都滿(mǎn)足了她對(duì)環(huán)境品質(zhì)的需求。
又如，中介服務(wù)正在加快向新趨勢(shì)靠攏。上海鏈家大學(xué)路門(mén)店商圈經(jīng)理曾巖告訴記者，12月末受疫情影響，大部分客戶(hù)居家隔離，只能通過(guò)直播和VR等手段在線(xiàn)看房：“使用VR看房的客戶(hù)一周就有10組，率先鎖定板塊和小區(qū)，大大提高了線(xiàn)下看房的效率?！痹鴰r說(shuō)，過(guò)去一年里，有不少客戶(hù)反饋，在線(xiàn)看房的效果和線(xiàn)下看房效果的匹配度越來(lái)越高。
今年二手房將有何趨勢(shì)？多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，按照市場(chǎng)規(guī)律，二手房出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的調(diào)整期會(huì)延續(xù)半年左右，預(yù)計(jì)從二季度開(kāi)始，成交量有所恢復(fù)。這種恢復(fù)不是“走熱”，而是緩慢回到正常水平，同時(shí)存在議價(jià)空間。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為更加真實(shí)的市場(chǎng)晴雨表，二手房市場(chǎng)應(yīng)該引起更多重視，因?yàn)樾路抠?gòu)買(mǎi)力大部分來(lái)源于二手房置換，二手房市場(chǎng)成交趨緩終將影響新房表現(xiàn)。“樓市企穩(wěn)，歸根到底需要足夠的消費(fèi)力來(lái)支撐，這需要更加系統(tǒng)性的、更加宏觀層面的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策干預(yù)，提高置業(yè)者對(duì)未來(lái)收入、就業(yè)的預(yù)期，提高購(gòu)買(mǎi)能力?！眱|翰智庫(kù)地產(chǎn)首席分析師于小雨表示。
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關(guān)鍵詞： 住房需求 深度調(diào)整 房地產(chǎn)市場(chǎng)
