來源：澎湃新聞

(相關(guān)資料圖)

近日，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布2022年第四季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望報(bào)告。按照仲量聯(lián)行的監(jiān)測數(shù)據(jù)，住宅市場方面，全年一手商品住宅成交量同比下降4%，項(xiàng)目表現(xiàn)分化加劇，高端一手商品住宅項(xiàng)目價(jià)格小幅上漲。辦公樓市場方面，2022年第四季度市場整體的租賃需求仍顯謹(jǐn)慎，全年租金同比持平。長租公寓方面，租賃需求保持穩(wěn)健，同時(shí)長租公寓受到投資者追捧，2022年全年大宗成交總數(shù)74宗中有15宗均為長租公寓。

去年一手商品住宅成交量同比下降4%

住宅市場方面，受疫情等因素影響，四季度住宅市場成交勢頭降溫明顯。一手商品住宅成交量僅錄得266萬平方米，環(huán)比下降27.5%。

綜合全年成交來看，仲量聯(lián)行監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2022年全年上海一手商品住宅共計(jì)成交1027萬平方米，較2021年全年總成交量下降4.0%。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀指出，高端市場方面，不同項(xiàng)目之間的成交表現(xiàn)呈現(xiàn)分化態(tài)勢。地處優(yōu)質(zhì)地段的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目需求保持旺盛，但其他項(xiàng)目則出現(xiàn)了認(rèn)購率下降和去化速度放緩的情況。2022年四季度共錄得1050套一手高端商品住宅成交，環(huán)比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共計(jì)成交4090套，同比增長26.0%。

2022年10月份住宅新項(xiàng)目入市節(jié)奏放緩，但此后兩個(gè)月里新盤加速入市，使得四季度整體市場新增供應(yīng)錄得414萬平方米，環(huán)比上漲15.1%。2022年整體市場新增供應(yīng)充足，全年新增供應(yīng)量達(dá)1154萬平方米，同比增長41.6%。在高端住宅市場，去年第四季度共有5個(gè)新項(xiàng)目合計(jì)1067套住宅入市，環(huán)比增長35.9%，新項(xiàng)目平均售價(jià)在12.5萬-14.5萬元/平方米區(qū)間內(nèi)。

按照仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，一手住宅限價(jià)松動之下，去年四季度高端一手價(jià)格環(huán)比小幅上漲1.4%至129700元/平方米。高端二手市場方面，由于一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象仍然明顯，大部分購房者首選新房，加上新房市場供應(yīng)充足，使得二手市場整體需求轉(zhuǎn)淡。受此影響，高端二手市場價(jià)環(huán)比下跌1.6%至107000元/平方米。租賃市場方面，受傳統(tǒng)租賃淡季疊加疫情因素，導(dǎo)致四季度租客數(shù)量明顯減少，高端租賃活動呈放緩態(tài)勢。因此，去年四季度高端住宅錄得平均租金環(huán)比下降1.1%至173.2元/平方米每月。

盛秀秀表示，“我們預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月住宅市場活動將放緩，隨著度過疫情感染高峰期，人們生活逐漸步入正軌，加上支持性政策的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)住宅市場有望在2023年二季度和三季度穩(wěn)步復(fù)蘇。”一手房限價(jià)有望延續(xù)小幅松動，短期內(nèi)高端一手價(jià)格將繼續(xù)迎來小幅增長。但高端二手價(jià)格在2023年上半年可能進(jìn)一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序、置業(yè)信心回暖后止跌企穩(wěn)。

去年四季度甲級辦公樓凈吸納量錄得9.5萬平方米，全年共計(jì)錄得52.4萬平方米

仲量聯(lián)行披露的數(shù)據(jù)顯示，在疫情影響下，上海辦公樓市場放緩，去年四季度甲級辦公樓凈吸納量錄得9.5萬平方米，2022年全年共計(jì)錄得52.4萬平方米。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，疫情導(dǎo)致許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態(tài)度。中央商務(wù)區(qū)全年凈吸納量錄得1.7萬平方米，非中央商務(wù)區(qū)吸納量錄得50.7萬平方米。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事黃臻表示：“大部分甲級辦公樓租賃需求來自內(nèi)資企業(yè)以及金融、專業(yè)服務(wù)和科技新媒體行業(yè)，與此同時(shí)，我們觀察到新能源汽車和生命科學(xué)企業(yè)繼續(xù)尋求搬遷及擴(kuò)租機(jī)會。”

在中央商務(wù)區(qū)，位于靜安區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目于去年四季度交付，共計(jì)新增9.7萬平方米的供應(yīng)。新增供應(yīng)將中央商務(wù)區(qū)年底空置率推高至10.2%，環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)。非中央商務(wù)區(qū)錄得一個(gè)項(xiàng)目竣工交付，體量為6.4萬平方米?？偛啃托枨笠约盎钴S板塊內(nèi)的新近竣工項(xiàng)目貢獻(xiàn)了非中央商務(wù)中的大部分租賃需求，帶動非中央商務(wù)區(qū)空置率同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至24.5%。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，受到疫情影響，2022年的租金復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，四季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降0.9%。2022年全年來看，一季度的租金強(qiáng)勢增長與后三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率較高的項(xiàng)目在租金方面有所松動，而超甲級辦公樓或入住率較高的項(xiàng)目則彰顯韌性。第四季度，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.3%，同比下降1.6%。中小企業(yè)租賃進(jìn)程的放緩和退租影響了業(yè)主的租金預(yù)期。盡管如此，前灘和徐匯濱江等相對活躍的非中央商務(wù)區(qū)板塊表現(xiàn)依舊堅(jiān)挺。

展望2023年，仲量聯(lián)行認(rèn)為，辦公樓市場將蓄勢復(fù)蘇，二季度后回暖信號有望顯著增強(qiáng)。傳統(tǒng)甲級辦公樓需求中，財(cái)政和貨幣政策趨于寬松的環(huán)境以及“金融16條”等政策幫助金融行業(yè)業(yè)務(wù)增長，其辦公需求有望進(jìn)一步釋放。外商獨(dú)資公募獲批開業(yè)以及WOFE牌照跟進(jìn)發(fā)放等金融開放政策的持續(xù)落地，為外資金融公司展現(xiàn)更多機(jī)會。進(jìn)一步高水平對外開放、吸引外商直接投資等支持性政策也將有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，刺激國內(nèi)外企業(yè)對辦公面積的需求。新興產(chǎn)業(yè)（如新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈、生命科學(xué)等）在甲級辦公樓中的占比在2023年有望繼續(xù)提升。

全年近15筆大宗交易涉及長租公寓

長租公寓市場方面，2022年國家繼續(xù)加大對長租公寓市場支持。在前期已出臺的土地供應(yīng)傾斜、降低稅費(fèi)、支持企業(yè)債券融資用于保租房的建設(shè)等政策基礎(chǔ)上，上海又發(fā)布了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡化申請辦理流程等利好政策。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，“這些利好政策將有望進(jìn)一步帶動長租公寓在2023年的租賃需求。未來，長租公寓對青年白領(lǐng)客群的黏性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群?！?/p>

按照仲量聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年上海集中式長租公寓市場總存量已達(dá)10.8萬套，市場平均入住率達(dá)86.3%。預(yù)計(jì)2023年市場存量將達(dá)到18.9萬套。隨著更多優(yōu)質(zhì)長租公寓項(xiàng)目的加快入市，以及如健身區(qū)、閱覽室、社交中心等配套設(shè)施的日益完善，上海長租公寓市場呈現(xiàn)出規(guī)模化、社區(qū)化和品質(zhì)化的特點(diǎn)。

同時(shí)，2022年，4只保租房公募REITs成功發(fā)行，為未來更廣闊的租賃住房市場完成“投融管退”閉環(huán)提供寶貴經(jīng)驗(yàn)，也帶動了長租公寓市場的投資活躍度。2022年，上海已完成近15筆大宗交易涉及長租公寓，較往年增勢明顯。隨著長租公寓市場的逐步成熟，交易類型及買家類型的更具多元化，預(yù)計(jì)2023年長租公寓市場的交易會更趨活躍。

關(guān)鍵詞： 萬平方米 仲量聯(lián)行 中央商務(wù)區(qū)