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“增加保障性租賃住房供給是當下非常重要的工作。但保障性租賃住房，又是一個資金投入大、回報率較低、回收周期長的項目?！笔腥舜蟠?、上海融孚律師事務(wù)所合伙人呂琰在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，目前上海承擔保障房建設(shè)職能的主要是國有企業(yè)，“從激發(fā)市場活力的角度，我們建議鼓勵和支持企業(yè)多渠道、多元化籌措保障性租賃住房建設(shè)資金，不斷探索新的發(fā)展模式。”
根據(jù)此前披露的數(shù)據(jù)，“十四五”期間，上海在新增建設(shè)保障性租賃住房方面總投入有幾千億元。呂琰建議，支持更多企業(yè)通過發(fā)行中長期債券結(jié)合銀行貸款的方式籌措建設(shè)資金。同時，可同時成立專門的政策性投資平臺或股權(quán)投資基金，參與此類項目的中長期投資建設(shè)。
“而當保障性租賃住房項目進入正式運營期后，由于其不是銷售型，而是租賃型運營，投資回收期會非常長?！眳午ㄗh發(fā)行“公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（REITs）這一創(chuàng)新金融產(chǎn)品，幫助企業(yè)在不增加負債的前提下，通過存量轉(zhuǎn)讓來一次性收回投資成本，提升開發(fā)企業(yè)的參與積極性。
記者了解到，2021年起，證監(jiān)會開始大力推動REITs市場發(fā)展。在日本、新加坡等國際市場上，REITs的使用也非常成熟，主要用于投資回報期比較長但比較穩(wěn)定的持有型物業(yè)，非常契合保障性租賃住房項目。呂琰表示，考慮到一部分項目前期投入成本較高，項目收益率低于證監(jiān)會要求的發(fā)行條件，可考慮給予一部分建設(shè)成本補貼或租金收益支持，“這樣可通過較小的資金扶持，幫助保租房建設(shè)企業(yè)打通REITs融資渠道，從而實現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和盤活存量?！?/p>
此外，保障性租賃住房項目在土地出讓金繳納方式上仍是按照商品房的模式，要求開工建設(shè)前一次性繳納出讓金，而且全部要求自有資金?！斑@對企業(yè)壓力非常大，沒有考慮到保障性租賃住房的公益性質(zhì)和運營特點。建議允許到竣工驗收后繳納，或者允許出讓金分期繳納，與運營期保持一致。”呂琰說。
“歸根結(jié)底，是要多措并舉激發(fā)更多企業(yè)參與這方面市場的積極性?！眳午f，“保障開發(fā)出更多更優(yōu)質(zhì)的保障性租賃住房產(chǎn)品，滿足廣大群眾的住房需求?！?/p>
來源：上觀新聞
