2022年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整的一年。這一年，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是銷售面積、銷售額等指標均出現(xiàn)了同比明顯下降。不少購房者面臨已購住房難以交付的窘境，更多消費者在市場下行時觀望情緒濃厚。

守得云開見月明，隨著防疫政策完成了徹底地大反轉(zhuǎn)，經(jīng)濟發(fā)展重回主舞臺。尤其是臨近年末的一個多月，房地產(chǎn)宏觀政策出現(xiàn)急轉(zhuǎn)彎，多項金融政策持續(xù)發(fā)力，意在為市場注入源頭活水，從供需兩端助市場企穩(wěn)，我們對未來理應(yīng)保持從容樂觀。

【資料圖】

上海，作為全國樓市風(fēng)向標，也是調(diào)控政策最為嚴格、需求最為旺盛的城市之一，2022全年新房成交金額6000多億元，是全國唯一同比出現(xiàn)正向上漲的城市；另外單價10萬以上成交套數(shù)超過1萬套，總價1000萬以上成交1.5萬套。這一組數(shù)據(jù)，雄霸全國，且遙遙領(lǐng)先。

進入新一年，行業(yè)內(nèi)及不少購房者更為關(guān)注接下來上海樓市會怎么走，市場信心如何恢復(fù)？不少新盤迎來交付大考，購房如何避坑？樓市政策是否有所松綁？土地、市場供需兩端又會出現(xiàn)怎樣的行情？

作為2023開年新聞策劃之一，搜狐焦點邀請58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波、克而瑞上海品牌事業(yè)部總經(jīng)理李霞、中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜、上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦共四位地產(chǎn)行業(yè)大咖，共同研判展望2023年上海樓市動向，并對上述疑問都分享了各自的真知灼見，且看他們怎么說。

搜狐焦點：2022年末一個多月，金融調(diào)控政策頻出，政策組合拳接連出擊，力度空前，給行業(yè)帶來哪些影響？房地產(chǎn)是否已經(jīng)迎來拐點？

張波：房地產(chǎn)市場的拐點目前還未到，雖然從政策力度來看的確處于不斷加碼之中，但對于供給側(cè)的實效表現(xiàn)相對明顯，需求側(cè)的信心依然總體仍有待恢復(fù)。由于再次強調(diào)“房地產(chǎn)是支柱行業(yè)”，市場整體對于未來預(yù)期明顯增強，市場復(fù)蘇的確定性也得到了進一步明確。

盧文曦：市場看到希望，政策利好穩(wěn)步兌現(xiàn)，比如房企融資開閘，已近有不少房企獲得高額授信，有房企申請配股等等，緩解資金壓力。房地產(chǎn)屬于半個金融行業(yè)，資金壓力緩解，很多問題可以迎刃而解。當然，政策底已近明確，但是市場底需要行業(yè)周期，市場信心等多因素發(fā)生共振后“走”出來。所以市場底還需要耐心等候。

李霞：“房地產(chǎn)”的支柱產(chǎn)業(yè)地位再次被提及，靜態(tài)看，廣義房地產(chǎn)業(yè)貢獻了超過17%的名義GDP，超過20%的企業(yè)盈利，和超過12%的勞動者報酬；從2023年來看，政策仍將保持一個持續(xù)放松的狀態(tài)，樂觀估計，2023很可能迎來寒冬后的春天。

陳文靜：多項房地產(chǎn)重磅政策利好陸續(xù)落地，房企融資支持力度明顯加大，政策托底信號明確，有利于緩解房企資金壓力。與此同時，需求端政策不斷優(yōu)化，有利于降低購房成本、降低購房門檻，促進剛性和改善性住房需求釋放。各地樓市政策亦在跟進調(diào)整，特別是核心城市，降低首付比例、調(diào)整限購政策等，對當?shù)厥袌鲱A(yù)期的修復(fù)起到積極作用。

搜狐焦點：在全國房地產(chǎn)都不太景氣的情況下，上海為什么能做到一枝獨秀？

張波：一個城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)是由其基本面決定的，上海總體房地產(chǎn)供求狀況、經(jīng)濟韌性以及開發(fā)投資表現(xiàn)均在全國處于前列。上海的供求總體平衡度較好，一直以來上海的新房市場都保持一個較高的熱度，尤其是熱點區(qū)域的樓盤往往是一房難求，對購房積分的要求很高。

同時2022年上海落戶人數(shù)又不斷增加，進一步推升了購房需求增加，是市場成交提升的重要保障。10萬以上單價房源的成交量上升和供應(yīng)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，2022年內(nèi)環(huán)的新盤供應(yīng)量明顯增多，包括普陀、楊浦、浦東、黃浦、靜安等區(qū)域都有新房供應(yīng)，迎合了近幾年大量中高端改善需求的增長趨勢。

盧文曦：首先是城市發(fā)展基本面好，不管從就業(yè)機會，工資收入，上海都比其他城市有優(yōu)勢。尤其是今年人才落戶舉措比較多，有人口就有居住需求。其次，在全國市場不好的背景下，資金往上海、北京聚集，包括房企也在這些城市積極拿地布局，不少避險資金會選擇上海。

當然，在這個過程中市場還是有一些疲態(tài)，比如新房認籌分數(shù)下半年明顯感受到開始下降。典型如大虹橋，入圍分數(shù)從八九分下降到60多分。所以上海樓市也不能盲目樂觀。

李霞：受益于上海在全國的城市地位，以及多年來一系列的政策執(zhí)行力度，讓上海的房價在過去多年并未大幅度的透支，資產(chǎn)價值依舊得到充分的認可。

陳文靜：第一，上海基本面較好，購房需求旺盛下市場韌性較強，在上半年疫情得到控制后，購房者從二手房轉(zhuǎn)向新房市場，購房需求充分釋放。

第二，2022年上海多次優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策，五大新城降低落戶門檻，臨港新片區(qū)購房門檻大幅降低，住房政策與人才政策相結(jié)合，對購房需求釋放起到促進作用。

第三，上海新房市場可售面積出清周期較短，普遍低于6個月，市場短期庫存不足，新房供應(yīng)量增加為市場成交提供了較強支撐。

搜狐焦點：上海新盤進入低積分就可以入圍的階段。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象？今年接下來新房的入圍分會不會更低？

張波：2022年四季度，上海新盤供應(yīng)大幅增加，尤其是部分熱點板塊出現(xiàn)樓盤集中亮相，購房者可選余地大大增加，推動了積分下滑，這一現(xiàn)象可以視為在供給端發(fā)力，推動市場有序運行，一旦熱點板塊的供給不再“扎堆”，2023年部分板塊積分還是有可能再度上調(diào)。

盧文曦：供求關(guān)系決定，下半年開始每月一批集中入市項目亮相，全年一共8個批次，市場供應(yīng)節(jié)奏特別快。另外，認籌規(guī)則做了優(yōu)化，需求分流，導(dǎo)致認籌分數(shù)下降。

今年上半年認籌分數(shù)仍有下降可能，但下半年可能會穩(wěn)住，甚至?xí)厣?。當然，個別網(wǎng)紅項目不會受到干擾，依舊會出現(xiàn)90分以上高分的項目。

李霞：由于過去多年上海土地供應(yīng)量激增，新房供應(yīng)在2022年同比激增了40%以上，2023年預(yù)計超過300個項目入市，預(yù)計供應(yīng)井噴的狀態(tài)下，入圍積分大概率會繼續(xù)走低。

陳文靜：2022年下半年宏觀經(jīng)濟下行壓力較大，很多年輕人選擇高負債購房的意愿較低。購房人群減少，疊加供應(yīng)量大，導(dǎo)致新盤入圍分數(shù)越來越低，很多郊區(qū)環(huán)線的項目已經(jīng)出現(xiàn)不需要積分的現(xiàn)象。

搜狐焦點：2023年不少項目迎來交付大考，對于購房者而言，如何避免踩坑？碰到問題又該如何合理合法解決？

張波：對于購房者來說，選擇本身信譽度更好的房企將是避免交付延期，尤其是避免交付質(zhì)量問題的最為直接的方法。尤其是出現(xiàn)過暴雷的房企，2023年購房者還應(yīng)相對的客觀理性對待。

盧文曦：對于交房日期特別在意，盡量挑選交房時間短的樓盤，時間越長中間不可控性越高。另外，可以選擇國企、央企的項目，這些開發(fā)商的產(chǎn)品至少在這方面還是有保障的。如果遇到問題，上海法治環(huán)境還是比較好的，按合同辦事，理性維權(quán)。

李霞：之前規(guī)模民企由于過度擴張，資不抵債，造成目前這樣的局面，選擇期房項目可以適當?shù)耐鶉肫笕A斜。真的碰到問題，需求法律合理申訴，不建議過度維權(quán)。

陳文靜：在樓盤選擇上，應(yīng)盡量選擇優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的項目，可以減少出現(xiàn)樓盤爛尾的概率；購房者也可選擇現(xiàn)房及準現(xiàn)房的項目，該種項目工程基本結(jié)束，所見即所得，后續(xù)停工的可能性較低。

搜狐焦點：今年預(yù)計會有300多個項目排隊入市。房價會出現(xiàn)上漲嗎？重點推薦哪些板塊值得入手？2023年是不是購房的好時機？

張波：上海的房價近幾年控制相對較好，老盤新推一般都能保持價格穩(wěn)定，由于2022年上海土地出讓金額在全國排名第一，預(yù)計2023年整體市場的供給量將依然保持高位，供應(yīng)量大的背景下，房價上漲的動力就會趨弱，疊加全國房地產(chǎn)市場回暖的背景，總體房價穩(wěn)定是個大概率事件。

2023年，將是個改善需求入市的好年份，12月印發(fā)的擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要中明確提到，住房改善將是未來拉動內(nèi)需的重點。因此，與此相配套的政策會同步跟進，降低改善需求入市的門檻，包括在首付、利率以及稅費層面都有可能出臺更多針對性政策。

盧文曦：新房價格還是能保持小幅上漲走勢。市區(qū)范圍個人比較推薦普陀，楊浦，項目選擇余地不少，預(yù)計分數(shù)不會特別高。

李霞：目前待上市的新房受限于房地聯(lián)動價，短期上漲的可能性很低，買房還是建議大家考慮自住需求，重點板塊的話類似于浦東的三林南、張家浜都是有不錯的發(fā)展前景。

陳文靜：2023年，上海房地產(chǎn)政策仍存在放松空間，降低房貸利率、降低部分人群首付比例等政策存在預(yù)期，政策優(yōu)化后市場有望逐步企穩(wěn)回升，市場量價仍有支撐，價格有望穩(wěn)中有漲。但不同板塊之間市場分化態(tài)勢或加劇，建議選擇核心區(qū)域和優(yōu)勢板塊，選擇配套相對完善、性價比較高的項目，未來抗風(fēng)險能力亦較強。

搜狐焦點：在政策調(diào)控方面，今年臨港新片區(qū)以及五大新城預(yù)計還會有哪些可以突破的口子？展望2023年上海樓市，有哪些具體的暢想和期待？

張波：上海調(diào)控政策的放松多呈現(xiàn)區(qū)域化，小幅微調(diào)的方式。相比于深圳，上海對于人才的保障更注重區(qū)域化的特點，預(yù)計2023年的人才政策還是會聚焦在租售兩側(cè)，但租賃層面的覆蓋力度會強于購房層面。上海的外圍區(qū)域，尤其是浦東新區(qū)，本身在政策層面具有更大的靈活性，人才購房的政策存在進一步放松的可能性。

盧文曦：五大新城值得市場期待，不排除其他幾個新城在人才舉措上借鑒臨港的做法。根據(jù)規(guī)劃，五大新城是發(fā)展重點，所以如有政策傾斜也是意料之中的事情。

展望2023，更多看到的是行業(yè)發(fā)展的希望。市場很有可能走出探底回升走勢，時間窗口其實已經(jīng)開啟。當然，新盤供應(yīng)多了，市場競爭也會激烈起來，今年有望重新回歸產(chǎn)品本身，靠產(chǎn)品品質(zhì)吸引更多買家。

李霞：臨港作為頂層規(guī)劃設(shè)計，預(yù)計長期會有規(guī)劃和政策傾斜，就上海來說，相信魔都的魅力，即使短期遇到了一些發(fā)展的阻力，長期來看，依舊會越來越好。

陳文靜：預(yù)計2023年結(jié)合人口變化優(yōu)化樓市政策仍將是重要方向。2023年，住房政策有望與生育政策、人才政策、養(yǎng)老政策相結(jié)合，滿足多孩家庭、老年家庭的住房需求，同時人才的購房支持力度有望延續(xù)。

從政策類型上看，基于上海購房群體規(guī)模較大以及房產(chǎn)價值較高等因素，2023年上海限購政策大幅松動的預(yù)期偏弱，針對部分地區(qū)、部分人群等微調(diào)限購政策或是方向之一。另外，當前上海房貸利率、首付比例均有較大放松空間，調(diào)整離異家庭購房的年限要求亦有助于合理購房需求釋放。若上海政策給予購房者更多支持，2023年上海的市場仍然值得期待。

關(guān)鍵詞： 資金壓力 首付比例 房地產(chǎn)市場