近日，據(jù)業(yè)主爆料，上海靜安區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的新盤寧嘉馨苑存在“裝標(biāo)品質(zhì)問題”，“設(shè)計(jì)不合理”等情況。據(jù)透露，該盤認(rèn)購均價(jià)12.88萬/平，物業(yè)費(fèi)高達(dá)12元/平/月。該盤預(yù)計(jì)在2024年6月交付，今年7月底8月初安排預(yù)看房。眼看交房在即，當(dāng)前的施工質(zhì)量顯然不能讓業(yè)主滿意。
公開資料顯示，寧嘉馨苑于2022年8月15日開盤，142套房源共吸引292組客戶認(rèn)購，認(rèn)購率206%。雖然尚未觸發(fā)積分，不過開盤當(dāng)天實(shí)現(xiàn)清盤。
(資料圖片僅供參考)
寧嘉馨苑地處新靜安核心地段，項(xiàng)目靠近蘇州河沿線，不遠(yuǎn)處就是大悅城商圈，該盤距離人民廣場的直線距離僅約1.2公里，可以說項(xiàng)目坐擁最燙金的地段。
盡管地理位置優(yōu)越，但社區(qū)體量僅有區(qū)區(qū)5065.7平方米，體量比較小。按照規(guī)劃，社區(qū)規(guī)劃有1幢25層住宅樓，為3梯6戶格局，樓棟有3個(gè)單元門帶連廊，實(shí)際使用為1梯2戶。
社區(qū)另有1幢8-9層保障+自持住宅樓，2層地下車庫。項(xiàng)目容積率也高達(dá)3.42，產(chǎn)品段以中小戶型為主，中小套型占比達(dá)到8成，主力戶型分別為85邊套及中間套，100平東西邊套及少量120-150平大戶型?？傮w來看，該盤在定位上更傾向于市中心黃金地段的高端剛改產(chǎn)品。
據(jù)早前的新聞報(bào)道，寧嘉馨苑在去年認(rèn)購期間售樓處一度相當(dāng)隱蔽，其在大寧音樂廣場開設(shè)了臨時(shí)展廳，現(xiàn)場有沙盤模型，沒有樣板間展示。
有知情業(yè)主透露，開發(fā)商其實(shí)搭建了樣板房，但沒有對外開放。此外，項(xiàng)目的公區(qū)裝修及效果、景觀方案和電梯品牌也沒有展示，開盤流程也是在手機(jī)上操作，購房人對于項(xiàng)目的具體情況也是一知半解，整個(gè)買房過程猶如“開盲盒”。
據(jù)業(yè)主提供的資料獲悉，樓盤主要存在以下幾方面問題：
公區(qū)，地庫做工較為敷衍，外立面的鋁板幕墻，存在凹陷。地庫地面為水泥地，非環(huán)氧地坪，而車道區(qū)域未安裝吊頂。
高昂的采購合同與材料名不符實(shí)，業(yè)主提供的資料顯示，寧嘉馨苑單平方設(shè)計(jì)費(fèi)高達(dá)313元/平，市場價(jià)設(shè)計(jì)費(fèi)普遍在30～40元/平，遠(yuǎn)高于市場價(jià)。而高價(jià)設(shè)計(jì)費(fèi)卻沒有換來預(yù)期的設(shè)計(jì)。
整個(gè)項(xiàng)目背后的總包單位八潤建筑并無商品房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，僅有總承包二級，精裝修二級資質(zhì)資質(zhì)。僅僅可以承接100m，4萬方以下的民用建筑，而寧嘉馨苑高度84米，總面積2w6平方米正符合條件。該總包過往開發(fā)中不乏靜安區(qū)機(jī)要項(xiàng)目：監(jiān)獄，軍用倉庫等，被廣大業(yè)主質(zhì)疑為常年合作的“關(guān)系”單位。
還有購房人大量反映，85平戶型次臥窗戶被墻面遮擋，沒有自然采光，其中5、7單元85平房屋東西兩側(cè)的次臥是正面100%遮擋。
而在沙盤模型中，的確有這堵墻的存在，或許是當(dāng)時(shí)購房者并未關(guān)注到這一細(xì)節(jié)，對此也未有所疑義。
在業(yè)主的指引下，我們來到現(xiàn)場看到，受影響的戶型分布在下圖紅色框線處。雖說北臥室本身并沒有陽光直射，但被圍墻堵住的窗戶，一定程度上會影響通風(fēng)和視野。
另外，工地當(dāng)前已經(jīng)封鎖，從現(xiàn)場得知，工地及樣板間均不對外開放，業(yè)主也不例外，因此當(dāng)前還無法獲悉最新的施工進(jìn)度。
更讓業(yè)主大跌眼鏡的是，該盤采用的是市場小眾電梯品牌：愛登堡電梯。業(yè)主們認(rèn)為，電梯中標(biāo)采購價(jià)格偏離市場行價(jià)。
此次提供的6臺（3高層+3低層）愛登堡電梯總價(jià)為212萬 。其中高層電梯均價(jià)50萬/臺，低層電梯20萬/臺。
尚且不論愛登堡電梯的品質(zhì)如何，不過在很多業(yè)主的認(rèn)知中，愛登堡電梯并不屬于一二線的品牌，品牌認(rèn)知度較低。
除此以外，訴請書中的招投標(biāo)結(jié)果顯示，寧嘉馨苑精裝修工程單價(jià)高達(dá)5592元/平，算準(zhǔn)豪裝標(biāo)準(zhǔn)，然而流傳出的樣板間裝修呈現(xiàn)效果與很多人期望中的大相徑庭。
業(yè)主代表認(rèn)為，寧嘉馨苑對于公區(qū)裝標(biāo)及效果，景觀方案，電梯品牌此前并未公示，項(xiàng)目在認(rèn)籌時(shí)公示內(nèi)容很少，存在隱瞞的情況。
不僅如此，購房者認(rèn)為寧嘉馨苑還存在交付實(shí)際與宣傳不符的情況。在此前公示的沙盤上，做了地庫入口的頂棚設(shè)計(jì)，然而在實(shí)際施工過程中，還尚未看到相關(guān)施工，而大門的門框也和此前沙盤上涉及的存在出入。由于施工還在進(jìn)行中，后期開發(fā)商是否會加裝頂棚、改善門框目前還不得而知。
據(jù)調(diào)查，寧嘉馨苑的開發(fā)商是由上海本地國企大寧資產(chǎn)操盤運(yùn)營，其在2019年以底價(jià)9.53億元競得靜安區(qū)天目社區(qū)C07-0102單元20B-01地塊，樓板價(jià)為55001元/平。從拿地價(jià)格再到12.88萬/平的認(rèn)購價(jià)格，期間的盈利空間還算比較可觀。
業(yè)主代表表示：“我們的合同中沒有寫任何公區(qū)的產(chǎn)品裝標(biāo)型號，或?qū)簿坝^區(qū)域做一些描述性的表達(dá)，沙盤中對景觀的描寫是我們唯二能看到的信息。但現(xiàn)在沙盤中的公共環(huán)境和實(shí)物很多對不上，如頂棚消失，風(fēng)雨連廊消失，大門門框減配等。其余看不到的東西例如地庫金剛砂地坪，電梯品牌也是同類型小區(qū)根本不采用的，大寧方面說銷售展示不代表實(shí)物，這是讓業(yè)主無法接受的?！?/p>
詢問了法律人士后得知，根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，廣告宣傳資料，凡是沒有寫進(jìn)合同的，開發(fā)商變更，都不算違約。其實(shí)近年來，開發(fā)商宣傳資料與兌現(xiàn)內(nèi)容不符的現(xiàn)象很普遍。
中消協(xié)曾表示，為吸引消費(fèi)者簽約購買，開發(fā)商精心制作銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料，而在宣傳過程中，開發(fā)商對商品房及其附屬設(shè)施作出的說明和允諾，對購房者的決策影響重大。開發(fā)商宣傳材料上的免責(zé)聲明，“一切以合同為準(zhǔn)”，這類規(guī)定規(guī)避了開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，對購房者非常不公平。
最新消息得知，在面對業(yè)主的集體訴求后，上海寧嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在6月初出具了業(yè)主回復(fù)函，并表示寧嘉馨苑仍處于施工階段，未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)和要求，在預(yù)驗(yàn)房前尚有很多工作要做，并非房屋實(shí)際交付結(jié)果。此外，房屋的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，均是根據(jù)招標(biāo)法及相關(guān)公開招投標(biāo)流程的公示結(jié)果所選出，符合法律法規(guī)要求。
從業(yè)主代表提供的協(xié)調(diào)會回復(fù)中可以看出，開發(fā)商對于部分問題的答復(fù)僅表示圖紙過審，設(shè)計(jì)符合規(guī)范。有業(yè)主認(rèn)為，這樣的回復(fù)實(shí)在太敷衍。
樓市在經(jīng)歷波動(dòng)期后，越來越多開發(fā)商出現(xiàn)交付危機(jī)，品質(zhì)“縮水”現(xiàn)象更是屢見不鮮。作為國有企業(yè)，更應(yīng)承擔(dān)好社會責(zé)任，建設(shè)好項(xiàng)目，服務(wù)好客戶。
公開資料顯示，大寧資產(chǎn)在去年第二批土拍中，以74900萬元底價(jià)競得靜安區(qū)天目社區(qū)另一幅C070102單元07-03地塊。前期產(chǎn)品“口碑受挫”，后續(xù)產(chǎn)品能否在市場上熱銷或?qū)⒊蔀槲粗獢?shù)。
來源：易眼看房
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