過去五年，哪里是上海房價進(jìn)步最快的板塊？
相信這個問題拋出來，大家心里都有各自的好奇和回答
【資料圖】
房價漲幅的數(shù)據(jù)，可能是當(dāng)下所有上海買房人最關(guān)注的信息
于是最近我們整理了幾份數(shù)據(jù)表單
主要盤點了2018至2022這五年，上海房價漲幅前十名的板塊、上海各區(qū)房價漲幅最快的板塊、上海房價漲幅最慢以及跌幅最大的板塊
從這些數(shù)值中，我們能夠看到過去五年
有些板塊在上海穩(wěn)定的二手市場里突然起勢
也有些板塊逐漸變得平庸平淡最終跑輸大盤
從數(shù)據(jù)上也的確讓我們看到了上海樓市最真實的一面
01
過去五年，上海哪里房價增速最快
如果按照上海鴛鴦鍋來比較，是浦東還是浦西，如果按環(huán)線分，內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)？
對于一個超大城市來說，最有說服力的應(yīng)該是板塊漲幅，其實上海環(huán)線定價早已被打破了
上海的房價還是得從板塊出發(fā)，那么在上海一百多個板塊里，誰成為了進(jìn)步最大的那個呢
最近，我把漲幅前十名的板塊房價漲幅統(tǒng)計如下
大家可以感受下
在上海前五進(jìn)步最大的板塊僅來自兩個區(qū)，一個浦東，另一個徐匯
從這個數(shù)據(jù)可以看出，過去五年，浦東內(nèi)環(huán)的前灘、聯(lián)洋、碧云正在發(fā)生劇烈變化，平均漲幅超過40%，成為上海板塊房價漲幅的佼佼者
浦東幾個板塊的房價漲幅，全都跑贏了浦西市區(qū)，可見過去五年也是浦東開發(fā)收獲黃金果實的五年
不僅是基建進(jìn)步，產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房價也有了很大進(jìn)步
而在浦西市區(qū)里，徐匯成為了贏家，前十里面就分別有華涇、龍華、徐匯濱江三個板塊上榜
如果說要給過去五年的各區(qū)房價頒個進(jìn)步獎的話，浦東和徐匯毫無疑問成為了最大進(jìn)步獎
反過來看，市區(qū)里普陀、虹口、靜安都沒有出現(xiàn)沖進(jìn)漲幅前十的，說明過去五年沒有進(jìn)步突飛猛進(jìn)的板塊，顯得相對平穩(wěn)沉寂
再來看剩下的其他非市區(qū)板塊，閔行七寶成為外環(huán)的房價漲幅天花板，不論從二手均價和漲幅，七寶應(yīng)該都算是外環(huán)外最大的贏家了吧
看完了排名前十進(jìn)步最快的板塊，我們接著來看上海各區(qū)里房價最突飛猛進(jìn)的板塊
如果各區(qū)評一個最佳進(jìn)步獎的話，應(yīng)該就是它們
徐匯華涇、普陀萬里、楊浦新江灣城、靜安大寧、黃浦人民廣場、長寧古北、虹口北外灘
浦東前灘、閔行七寶、嘉定江橋、松江新橋、青浦徐涇、奉賢金匯
這些板塊或許不是各區(qū)里房價最高的，但是它們都在跟隨上海房價平穩(wěn)的上漲而領(lǐng)跑整個區(qū)
以上，就是過去五年上海房價進(jìn)步最大的板塊
02
好，分析完基本的數(shù)據(jù)后
我們可以聚焦到上海過去五年漲幅最高的板塊，為什么是它們
前灘 五年房價漲了51.24%
這五年前后，前灘發(fā)生了什么，讓它可以成為全上海房價進(jìn)步最大的板塊
談?wù)撨@五年前灘房價漲幅
一定要先復(fù)盤這五年前灘供應(yīng)了哪些新盤
從2017年開始晶耀名邸一期入市，這些新盤前灘一次次刷新樓市認(rèn)籌率
到2020年的三湘印象名邸、尚峰名邸的新盤，這五年一直在刷新上海的認(rèn)籌率
從1300%到700%，這五年前灘供應(yīng)了上海很大部分的紅盤熱盤頂級流量盤
為什么前灘二手成交會大漲，當(dāng)然華二學(xué)區(qū)濱江地段九宮格和太古里都可以成為其中的原因之一
最終的原因還是因為這些紅盤熱盤都在近五年內(nèi)有成交，來自一二手的價差拉高了前灘整個板塊均價還有漲幅
我們從鏈家二手房上查詢到最近幾套前灘二手次新房成交價格
來自中糧前灘海景壹號、東方惠禮、晶耀名邸、東方悅耀等等，這些四五年前的大熱盤進(jìn)入二手市場直接拉高了前灘的房價
這些小戶型有華二學(xué)區(qū)的加持，動輒16萬/平甚至20萬/平的成交價，十分驚人
這就是最近五年上海前灘為什么能夠二手房價大漲的原因
此外，前灘各種配套的完善也都在過去這五年基本完成，一躍成為上海濱江的新貴板塊
前灘的發(fā)展黃金五年，也見證了過去五年，上海一個房價進(jìn)步最大的板塊誕生
其次，徐匯華涇40%的漲幅
成功引起了我的注意
作為一個徐匯最偏的地方，打敗了徐家匯、徐匯濱江等各種板塊，成為老牌市區(qū)里進(jìn)步最大的板塊，到底是為什么
作為一個徐匯區(qū)部分土地位于外環(huán)外的板塊，華涇最大的后發(fā)優(yōu)勢可能就是交通和學(xué)區(qū)了，不僅未來會成為上海外環(huán)四軌交匯的板塊
而且四條軌交可以直達(dá)上海的很多黃金板塊和樞紐節(jié)點
圍繞在華涇周邊的幾乎都是前灘、世博、徐匯濱江這樣的重磅板塊，且可以快速到達(dá)虹橋機(jī)場、上海南站等各大交通樞紐
所以華涇就成為了一個在徐匯后發(fā)制人的板塊，和前灘的新房進(jìn)入二手市場拉高均價不同
華涇的漲還是在整體上漲，不管是動遷房、老小區(qū)、還是標(biāo)桿樓盤
在2021年開始都有了較大漲幅，我隨便舉幾個例子
華涇的動遷大居盛華景苑在2018年成交均價在4萬/平，從2021年年初開始，短短一個月就從6萬出頭的均價漲到了7.7萬/平
之后這個動遷房的均價一直維持在了7.5-8萬/平的水平
作為一個動遷房，都能夠有如此大的漲幅，就更不用說靠近徐匯濱江的次新房，目前的價格和徐匯濱江二手豪宅相差不遠(yuǎn)，已經(jīng)漲到了14萬/平的單價
所以從房價可以看出近幾年伴隨著學(xué)校、交通和本身地理位置的優(yōu)勢，大家對華涇這個板塊的預(yù)期也是越來越高
03
在上海這座城市里，二手房價一直以來都是平穩(wěn)上漲
所以有進(jìn)步的板塊，肯定就有房價退步板塊
在數(shù)據(jù)統(tǒng)計的上海134個板塊里，有11個板塊這五年房價不漲反跌，占比在10%左右，而在這其中，五年來房價在下跌的板塊大部分來自奉賢
關(guān)于上海房價相對來說退步的板塊，我們可以分兩個角度去看
一個叫做，上海市區(qū)幾乎都在漲價，有哪幾個市區(qū)板塊是漲得最慢的
數(shù)據(jù)統(tǒng)計下來有兩個，來自普陀的武寧和曹楊
漲幅僅僅只有10%左右，如果和物價水平對比，房價幾乎就是沒漲，也足以證明普陀在近五年的發(fā)展中已經(jīng)被市區(qū)其他板塊甩開，也被很多郊區(qū)板塊超越了
普陀會一直是上海市區(qū)的洼地，從板塊漲幅上也可以窺見一二
其次是長寧的中山公園、黃浦的淮海中路、靜安的南京西路，其實后面三個老市區(qū)板塊很容易能夠理解
畢竟中山公園、淮海中路、南京西路作為上海非常成熟的地段，這五年都沒有新盤供應(yīng)，所以房價波動小是意料之中
那么上海非市區(qū)的板塊里，漲幅最低的就是全線在跌的奉賢了
奉賢統(tǒng)計的十個板塊里有九個在跌，奉賢這五年的二手房，只有金匯能夠勉強維持平穩(wěn)，其他幾乎都在跌
如果把上海各區(qū)的房價拉出來，那么奉賢就是房價退步最大的區(qū)域（除金山、崇明外），沒有之一
奉賢的海灣和拓林成為了上海房價退步最大的板塊
五年前奉賢這兩個板塊的人如果是投資，肯定是虧了，而且是大虧
如果上海有乳山海景房或者鶴崗的話，那么奉賢海灣最適合不過了，這里不僅遠(yuǎn)離市區(qū)，且5號線于2018年通到南橋后
后面十公里的海灣段完全沒有融入市區(qū)的公共交通，除了一班客運班車之外，這里成為一個進(jìn)不來也出不去的地方
04
這樣的數(shù)據(jù)還告訴我們什么
首先
漲跌在合理的范圍
如果從五年的數(shù)據(jù)來看，也沒有真正意義上暴漲的板塊，90%的板塊都是穩(wěn)中有升
其次房價漲幅最大的普遍都不是成熟板塊，而是新興板塊，不管是徐匯的前灘，還是楊浦的新江灣路都印證了這個道理
房價漲幅本質(zhì)意義上就代表著這幾年來上海這些地方，正在面臨著各種各樣的變化，不管是城市面貌、商業(yè)還是規(guī)劃
起點相對低很重要
新興板塊能夠漲幅高就是因為起點低，成熟板塊沒有規(guī)劃新盤，所以漲不起來
當(dāng)然也不是所有起點低的板塊，都能漲起來
是否融入了上海近五年來的城市發(fā)展也同樣重要
比如奉賢拓林海灣就是最低的，因為沒有融入整個城市發(fā)展連規(guī)劃都沒有，甚至房價還跌了
這樣的地方本質(zhì)上和金山崇明沒有什么區(qū)別，說是上海都有些勉強
學(xué)區(qū)扮演過重要角色
不論是前灘，還是華涇，聯(lián)洋、七寶，這五年漲幅高的板塊無不有良好的教育配套
從2018年開始，上海的確涌現(xiàn)了不少后發(fā)崛起的板塊
在房價表現(xiàn)上，它們成為了過去五年房價進(jìn)步最大的地方
（PS：本文房價漲幅數(shù)據(jù)來自一房一萬，上海各板塊房價數(shù)據(jù)漲幅統(tǒng)計，未包含金山崇明區(qū)）
以上為正文，來自真叫盧俊，作者喬不絲
